Какие вопросы задавать риэлтору при покупке квартиры

Перед приобретением Покупателю понадобится проверить выбранную квартиру на юридическую чистоту. Первый этап такой проверки предполагает, что Покупатель задаст определенные вопросы либо Продавцу, либо Продавцу и риэлтору (при участии последнего в сделке купли-продажи). Обсуждение всех нюансов в очном формате поможет приобретателю обезопасить себя от возможных рисков, ведь так он заранее получит информацию о плюсах и минусах конкретного жилого помещения. Так какие же вопросы следует задавать при покупке квартиры?

Какие вопросы задавать риэлтору

Риэлтор – это специалист по работе с недвижимостью, который представляет интересы своего клиента. Если в помощи нуждается Покупатель, то первым делом ему понадобится выбрать благонадежного и квалифицированного агента. Для этого Покупателю нужно будет задать специалисту следующие вопросы:

Список вопросов:

1. Каков его профессиональный стаж и опыт? Сколько лет он работает на рынке недвижимости?
2. Сколько сделок он заключает/сопровождает в год?
3. Какие риэлторские агентства он представлял ранее (и представлял ли вообще)?
4. Специализируется ли он на какой-то определенной профессиональной области (риэлтор может специализироваться на купле-продаже коммерческий недвижимости, на купле-продаже жилой недвижимости, на купле-продаже офисов и пр.)?
5. Что отличает его от других риэлторов? Здесь агентом должны быть изложены его объективные преимущества перед конкурентами.
6. За что конкретно, в каком размере и когда ему должно быть уплачено вознаграждение (риэлторская комиссия)?

Под риэлторской комиссией понимается плата за услуги, которая или исчисляется в процентном соотношении (обычно составляет от 2% до 6% от стоимости жилья), или имеет «твердое» фиксированное значение. Вознаграждение должно уплачиваться за конкретные действия – например, за мониторинг рынка недвижимости, за анализ текущих трендов и актуальных цен, за подбор Продавца и выгодного предложения, за связь с Продавцом, за обсуждение нюансов сделки, за согласование таких условий, которые максимально отвечают интересам Покупателя.

От самого Покупателя требуется, чтобы после ознакомления с полным спектром услуг он установил определенные границы – «от» и «до». Так приобретатель сможет избежать переплаты за то, что изначально даже не было ему нужно (например, за юридическое сопровождение от риэлторского агентства, за переговоры с Продавцом и пр.).

Также Покупателю понадобится уточнить у риэлтора, какой период времени в среднем требуется ему для поиска квартиры заявленной стоимости и параметров. Это могут быть 2-3 недели, а могут – месяцы. Здесь Покупателю понадобится сделать выводы самостоятельно, ведь иногда приобретателям важно купить недвижимость как можно быстрее.

Для этого у агента необходимо запросить документы, разрешающие ему вести предпринимательскую и/или трудовую деятельность. Речь идет про:

• Свидетельство о государственной регистрации юридического лица (для риэлторской компании);
• Свидетельство о государственной регистрации индивидуального предпринимателя (для частного риэлтора);
• Свидетельство о постановке ЮЛ или ИП на налоговый учет;
• диплом агента, подтверждающий наличие у него высшего профильного образования;
• дипломы о прохождении дополнительных курсов повышения квалификации и пр.

Правдивость слов риэлтора также понадобится проверить на Интернет-ресурсах, предназначенных для написания отзывов. Если о работе риэлторского агентства или конкретного риэлтора положительно высказывается большое количество пользователей, значит, за услугами можно обращаться без опаски. Отзывы должны быть развернутыми, а также содержать фамилии, даты и перечни предоставленных услуг.

Какие вопросы задавать при покупке недвижимости на первичном рынке

Важность имеет и то, какую именно квартиру Покупатель хочет получить в собственность – на первичном рынке или на вторичном рынке. Если приобретатель планирует купить жилье на этапе строительства или в уже построенной новостройке, то нужно узнать у агентства, не заключало ли оно партнерский договор на оказание риэлторских услуг с каким-либо застройщиком.

Обычно такое соглашение оказывается выгодно для Покупателя, т.к. он получает возможность не вносить дополнительную плату за риэлторское сопровождение сделки. Услуги риэлторского агентства автоматически включаются в стоимость жилого помещения, которое реализует застройщик.

Покупателю понадобится узнать либо у риэлтора, либо напрямую у застройщика (в зависимости от того, через кого именно осуществляется покупка):

1. Кто инвестирует деньги в строительство (это могут быть дольщики, пайщики, сторонние организации и пр.)?
2. Сотрудничает ли застройщик с кредитно-финансовыми организациями? На каких условиях осуществляется взаимодействие с банками, по каким процентным ставкам выдаются кредиты на жилье и пр.?
3. Каковы способы расчета (внесение полной суммы, ипотека, рассрочка платежа, наличный расчет, безналичный расчет и пр.)?
4. Предполагает ли приобретение квартиры какие-либо дополнительные расходы (например, за установку домофона, за регистрацию документов в государственных органах и пр.)?
5. Какие материалы использовались или будут использоваться при возведении дома? Наибольшей долговечностью характеризуются кирпичные дома, однако на их строительство уходит больше времени. Панельные дома строятся быстрее, но имеют плохую шумоизоляцию и не подходят для внутренних перепланировок. Универсальным вариантом являются каркасно-монолитные дома. Они сочетают в себе плюсы и кирпичных, и панельных зданий, а также считаются самыми распространенными среди других типов многоквартирных домов.
6. Какую отделку будет иметь квартира? Квартира с полной отделкой оснащена всеми необходимыми бытовыми благами и предполагает незамедлительное заселение. Квартира с черновой отделкой характеризуется наличием ровных стен, розеток, выключателей, застекленных окон и пр., однако здесь еще понадобится проводить ремонт. Квартира без отделки представляет собой «бетонную коробку», в которой установлена только входная дверь и окна. За настройку систем коммуникаций и проведение ремонтных работ ответственен уже сам собственник.
7. Какими дополнительными удобствами будет оснащена новостройка, где и как они будут располагаться (лифт, мусоропроводы, помещение для консьержа, домофоны и пр.)?
8. Что представляет собой окружающий район? Есть ли поблизости вредные производства, кладбища, потенциально опасные железнодорожные пути и пр.? Как обстоит дело с транспортной ситуацией? Достаточно ли обжита местность (имеются ли больницы, школы, детские сады, торговые центры и пр.)?
9. Что представляет собой придомовая территория новостройки? Есть ли рядом паркинг, детские и спортивные площадки, озелененные пространства?
10. Имеет ли девелопер документацию, необходимую для строительства?

Чтобы проверить правдивость ответов риэлтора или застройщика, Покупателю понадобится запросить:

1. Действующее разрешение на строительство дома, оформленное на имя застройщика.
2. Документацию на землю. Лучше, чтобы земля находилась не в собственности застройщика, а была им арендована, т.к. контролирующие органы проверяют арендатора и арендованную землю самым тщательным образом. Кроме того, застройщик, имеющий землю в собственности, может не особо торопиться с возведением дома. Необходимо обратить внимание и на графу «назначение земельного участка». Если здесь указывается, что земля отведена под строительство индивидуальной постройки, то на этом месте просто не может быть возведен многоквартирный дом.
3. Договоры с ресурсоснабжающими организациями. Желательно, чтобы уже на начальном этапе строительства застройщик имел соглашения с энерго-, газо- и водообслуживающими компаниями. Так Покупатель точно сможет быть уверен в том, что он не останется без света, воды, газа и отопления. Также рекомендуется ознакомиться в Интернете с отзывами о самих ресурсоснабжающих организациях и изучить их репутацию.
4. Проектную документацию на объект (уже возводимый или только планируемый).
5. Свидетельство о регистрации застройщика как юридического лица.
6. Свидетельство о регистрации застройщика в налоговой службе.

Какие вопросы задавать при покупке недвижимости на вторичном рынке собственнику, продавцу квартиры

Покупатель может заниматься приобретением вторичного жилья либо самостоятельно, либо через посредника в лице риэлтора. Даже если сделка проводится с участием агента, Покупателю все равно рекомендуется напрямую обращаться к Продавцу, общаться с ним, задавать ему вопросы и уточнять все детали. Так приобретатель избавит себя от искаженной информации, неправильной трактовки сведений и возможных проблем.

Вот, какие вопросы необходимо задавать Продавцу.

• Кто является собственником отчуждаемого жилья, и зарегистрировано ли право собственности официально – в Росреестре?

Покупатель заинтересован в том, чтобы все основные аспекты сделки с ним обсуждал лично собственник, а не его агент, знакомый, друг или родственник. Представительство допустимо только в том случае, если 3-е лицо имеет на руках нотариально заверенную доверенность от Доверителя (т.е. собственника). Однако даже в этом случае Покупателю необходимо настаивать на том, чтобы Продавец напрямую обсудил с ним ключевые условия, договоренности и положения.

В идеале Продавец должен числиться единственным собственником квартиры. Чтобы проверить, кто именно выступает собственником жилого помещения, Покупателю необходимо получить самостоятельно или запросить у Продавца свежую выписку из ЕГРН. Выписка должна дополняться и правоустанавливающим документом, на основании которого Продавец ранее получил собственность в свое владение, – это может быть предыдущий договор купли-продажи квартиры, дарственная и пр.

Если правоустанавливающим документом на квартиру выступает решение суда, сделка купли-продажи считается потенциально опасной. Решение суда указывает на то, что вокруг квартиры велись судебные тяжбы, которые могут продолжиться и впоследствии. К «группе риска» относятся и квартиры, которые были переданы в качестве наследства. В любой момент свои права на такую жилплощадь могут заявить вновь объявившиеся наследники, так что к подобным сделкам нужно подходить с большой осторожностью.

• Какова история квартиры как минимум за последние 3-5 лет?

Покупателю понадобится узнать, сколько собственников было у жилого помещения в течение последних 3-5 лет. Если недавно у квартиры неожиданно появился новый владелец, или если она слишком часто перепродавалась/менялась/дарилась, то это повод насторожиться. Проверить правдивость слов Продавца можно благодаря выписке из ЕГРН о переходе прав на объект недвижимости. Ее можно взять в Росреестре самостоятельно или запросить у Продавца.

• Есть ли в квартире прописанные и/или временно выписанные лица?

Покупателю следует приобретать только такую квартиру, в которой отсутствуют прописанные лица. Если они останутся зарегистрированы в квартире, то даже после смены собственника смогут продолжить ею пользоваться. Необходимо, чтобы Продавец занялся их выпиской еще на этапе подготовки к заключению договора купли-продажи.

Намного проблемнее обстоит дело с временно выписанными лицами (заключенными под стражу, находящимися на службе в армии и пр.). Иногда их не удается выписать даже в судебном порядке – ни до, ни после проведения купли-продажи. Квартиру с временно выписанными лицами в принципе не рекомендуется рассматривать как объект приобретения.

Проверить наличие или отсутствие в квартире прописанных/временно выписанных лиц можно, если запросить у Продавца архивную (расширенную) выписку из домовой книги.

• Состоял ли Продавец в браке на момент приобретения квартиры?

Если на момент приобретения квартиры Продавец состоял в браке, то объект недвижимости считается совместно нажитым имуществом. Это значит, что Продавец должен будет в обязательном порядке получить от супруга нотариально заверенное согласие на проведение сделки.

• Не наложены ли на квартиру ограничения, обременения или аресты?

Ограничения, обременения и аресты недвижимости либо частично ограничивают собственника в его праве распоряжаться квартирой, либо полностью запрещают ему распоряжаться квартирой.

В частности, жилье арестовывается за долги. Продавец может предложить Покупателю внести авансовый платеж, уверив его, что благодаря авансу все долги будут погашены, а сделка – проведена в стандартном формате. Однако для Покупателя такая договоренность категорически нежелательна, ведь никто не даст ему гарантий, что Продавец не исчезнет с его деньгами.

Иначе обстоит ситуация с ипотечной квартирой, которая находится в залоге у банка (залог считается обременением). Теоретически совершить куплю-продажу такой недвижимости можно, однако для этого понадобится согласовать все нюансы и детали не только с Продавцом, но и с банком. Главный вопрос – даст ли он разрешение на продажу или нет.

Получить информацию об ограничениях, обременениях и арестах квартиры можно из свежей выписки из ЕГРН.

• Проводились ли в квартире перепланировки?

Убедиться в наличии или отсутствии перепланировок Покупателю поможет технический паспорт на квартиру. Во время осмотра схему из технического паспорта понадобится сравнить с реальной планировкой жилого помещения. Если где-то будет выявлено несоответствие, потребуется узнать, была ли перепланировка узаконена в Бюро технической инвентаризации. От БТИ также рекомендуется получить официальный письменный ответ о допустимости проведенной перепланировки.

• Каково техническое и санитарное состояние квартиры?

При осмотре квартиры внимание следует обращать на технические и санитарные составляющие – состояние стен, полов, унитаза, ванной и пр. Если где-то имеется плесень, трещины и сколы, дыры и подтеки, то от приобретения такого жилья лучше отказаться. Нужно проверить напор воды в кранах, интенсивность смывов, визуально оценить состояние труб.

Также понадобится спросить у Продавца и проверить по техническому паспорту, с использованием каких материалов был возведен дом. Панельные дома – это плохая шумоизоляция, невозможность перепланировок и высокая теплопроводность (быстрое и сильное нагревание летом, быстрое и сильное остывание зимой). Кирпичные и монолитно-каркасные дома более предпочтительны, т.к. они лучше удерживают тепло и прохладу. Дополнительно следует узнать, утеплены ли стены с внутренней и внешней стороны.

Хорошая шумоизоляция особенно важна, если дом располагается вблизи оживленных дорог, трамвайных и железнодорожных путей, промышленных объектов и пр. Чтобы узнать, насколько комфортно находиться в квартире, понадобится добиться тишины – сначала с закрытыми окнами, а затем с открытыми окнами. Чем ощутимее разница, тем сильнее подавляется посторонний шум.

Необходимо оценить и состояние электропроводки. Предпочтительнее всего медная проводка, а также подключение веток проводки к отдельным автоматам Устройства защитного отключения (УЗО). Если же Продавец отвечает, что в квартире установлена алюминиевая проводка или имеется только одно общее УЗО, то это повод задуматься. Такие системы считаются устаревшими, – они выдерживают меньшую нагрузку и могут загореться, если жилец подключит к сети сразу несколько устройств (утюг, электродуховку, кондиционер и пр.).

Также важно узнать, насколько хорошо отапливается жилое помещение в холодные сезоны. Если на улице весна или лето, то уточнить этот вопрос можно у соседей Продавца, – комфортно ли им жить в квартире, не мерзнет ли кто-то из членов семьи.

Наконец, необходимо уточнить, имеются ли в квартире системы автоматического учета потребленной воды, света, тепла. Счетчики позволят новому собственнику существенно экономить на коммунальных платежах.

Сначала получить ответ на этот вопрос можно у непосредственного собственника. Однако затем Покупателю все же рекомендуется самостоятельно пройтись по этажам или побеседовать с людьми около подъезда. В ходе подобного неформального разговора может выясниться, что жильцы дома – неблагополучные и маргинальные личности, соседство с которыми обернется для Покупателя дискомфортом и проблемами. Также Покупателю может открыться правда о криминальном прошлом квартиры. Или Покупатель узнает, что не все в порядке с оплатой коммунальных услуг и обсуживающими компаниями.

Для вас работают БЕСПЛАТНЫЕ КОНСУЛЬТАЦИИ! Если вы хотите решить именно вашу проблему, тогда:

• опишите вашу ситуацию юристу в онлайн чат;
• напишите вопрос в форме ниже;
• позвоните +7(499)369-98-20 — Москва и Московская область
• позвоните +7(812)926-06-15 — Санкт-Петербург и область

Есть у клиента потребность купить или продать, но не всегда при этом есть у него понимание в целесообразности присутствия риэлтора в процессе купли-продажи или аренды недвижимости.

Обращения клиентов можно разделить на несколько основных:
• Первое, простое обращение для решения задачи с объектом недвижимости (продажа, покупка, аренда) без опыта работы с недвижимостью (и/или с посредниками);
• Последующее (второе, эН-ное, …), уже с не положительным опытом общения и сотрудничества с посредниками и потребностью в поиске профессионала, который закроет вопрос для клиента по недвижимости;
• По рекомендации и отзывам, с предварительным ознакомлением методов работы и профессионализма конкретного риэлтора;
И возможные, другие, относительно редко-встречающиеся случаи…

Печально, когда у клиента не было понимания или мотивации на работу с посредниками, или же он изначально обратился не к совсем «специалистам», которые изначально зацепили его по высокой цене продажи, которую они сделают, но при этом затянули все приемлемые для клиента сроки и по итогу клиент, как правило «просел» еще и в деньгах. Но в данном случае сами клиенты в этом и виноваты, так как изначально несерьёзно отнеслись к выбору посредников, и получилось, как при затянутом заболевании – когда неправильно сделали выбор метода для лечения, или плохого врача.

Что спросить у риэлтора?

Для начала сделайте выбор, по какому критерию идет подбор специалиста. Желательно не по телефону, а на встрече узнайте: в чем разница и какие преимущества у конкретного риэлтора в предоставлении услуг. Так как в большинстве случаев, клиент изначально обращается к риелторам: или посетив агентство недвижимости, или сделав звонок по телефону. Но более продуктивно будет, если общение будет происходить в формате встречи.
Совет: меньше общаетесь по телефону, а все-таки уделите время для личной встречи. У обеих сторон должно появиться взаимное доверие, а для этого, поначалу необходим визуальный контакт. У заказчика услуги должно, появится понимание: какой посредник будет представлять их интересы и находить наилучшие предложения для своего клиента.

Какие вопросы задавать риэлтору при первой встречи

Узнайте, сколько риэлтор работает в данном сегменте бизнеса? Какой опыт работы, в каких агентствах работал? Какие последние сделки закрывал? Есть ли приоритет, с какими объектами работать и в каком сегменте (жилая или коммерческая недвижимость; дома, квартиры или офисы? И т.д.). Какие его основные отличия и преимущества в работе от других риелторов? За что и какую работу его должны вознаградить комиссией: за создание спроса или (как в большинстве случаев отвечают) за размещение в базе, за юридическое сопровождение и еще кучу непонятных услуг (какие не являются по сути риелторскими)? Клиенты должны для себя самих различать информационные услуги и услуги по купле-продаже конкретного объекта по конкретным, заранее оговоренным условиям.

Сможет ли специалист закрыть вопрос (продажа, покупка, аренда)? Какие ему для этого необходимы временные рамки (2-3 недели, месяц-два)? По какой сумме он сможет продать (купить, сдать или снять) объект? От чего он отталкивается в своих выводах по стоимости (или по цене за квадратный метр): делал ли он аналитику, срез рынка, есть ли у него статистика продаж аналогичных объектов за последнее время? Вообще, за какое время он сможет сделать анализ и показать стартовую цену для продажи?

Поинтересуйтесь, какие есть у риэлтора документы, которые позволяют ему вести предпринимательскую деятельность? Параллельно он может вас ознакомить с тем, где он учился (высшие учебные заведения), какие курсы, семинары и мастер-классы он проходил. Или вы поймете, что человек просто случайно оказался в этой профессии, тем самым можно предугадать какие будут предоставлены услуги.
Потом и сам посредник должен узнать о документах на объект недвижимости, готовы ли они для заключения сделки, есть ли какие-либо обременения или ограничения?

Своим клиентам я привожу несколько возможных сценариев развития событий, связанных с предоставлением моих услуг. Общаясь с ними, я привожу пессимистический, базовый и оптимистический. Узнайте, есть ли подобные «фишки» у риелторов, к которым вы обращаетесь? Так как при одном только оптимистическом сценарии, вы рискуете впоследствии, во время процесса, ознакомится еще с двумя. При этом, как показывает практика, возможна потеря времени и денег.

Какую затратную часть по деньгам несет клиент: налоги, комиссия, другие растраты?

Большой мотивацией к работе является эксклюзивный договор на предоставление услуг. Узнайте: по какому принципу работает риэлтор или агентство: по эксклюзивному договору, на устных договоренностях или в качестве информационного посредника?

Клиенты не всегда могут объективно оценить свою недвижимость и во многих случаях она им в разной степени дорога. Кто-то долго строил и вкладывал всю свою душу, кто-то потратил значительный бюджет, у кого-то с объектом связаны воспоминания. И поэтому может произойти переоценка объекта клиентом, которая может повредить дальнейшему процессу. Для этого попросите рекомендации у посредника, каким он видит процесс предпродажной подготовки, во сколько может быть оценено состояние объекта потенциальными покупателями?

Спрашивайте: где будет размещена информация об объекте, насколько быстро смогут найти клиенты информацию об объекте или он затеряется среди тысяч других? Или он будет размещен на топовых позициях? Перепроверьте написанный текст о своей недвижимости, посмотрите на качество фотографий. Уточните по внешней рекламе (баннеры, растяжки), будут ли они размещены на фасаде объекты или поблизости?
И главное, для создания хорошего спроса на объект, риэлтор просто обязан сотрудничать со своими коллегами, а не рассчитывать только на свои силы, поэтому уточните у риэлтора этот момент. Рекомендую еще проведение дня открытых дверей (ДОДа) для посредников, с расчётом на создание дополнительного спроса.

Очень хорошо для самого клиента будет, если он определит рамки предоставления услуг. Тем самым специалист будет находится в рабочем «тонусе» и не отвлекаться на пустяки. Он правильно организует маркетинговую и рекламную кампании, правильно спланирует показы и просмотры недвижимости. Переговорите с посредником по специалистам, которые смогут помочь в завершении всего цикла предоставления услуг (нотариус, юрист, маркетолог, фотограф, строители и т.д.).

Идеальных решений не бывает

Это если кратко и содержательно, то выше я попытался охватить возможные вопросы. Так как ситуации кардинально разняться, то уникального и единого способа общения с риэлтором не существует. Чем больше посредникам будет задано вопросов: зачем и почему, как и что? – тем лучше будет собственное понимание о роли и целесообразности обращения за услугами.

Какие вопросы задать риэлтору при продаже квартиры?
Если взять так и обобщить, то для начала можно спросить: Как продать квартиру? Выгодно, быстрее или дороже?
А потом начинать с деталей самого процесса, профессиональных «фишек». Главная задача риэлтора при продаже – продать дорого и быстро, а для этого необходимо создать максимальный спрос. Так вот, чтобы его создать, у посредника в этом должен присутствовать опыт. Узнавайте как можно больше информации о предыдущем опыте специалиста.

Какие вопросы задать риэлтору при покупке квартиры?
Главное задача риэлтора при работе на покупателя – это найти наилучший объект на рынке, во время поиска, то есть на момент предоставления услуг. И не всегда процесс связан с давлением на интересы собственника и опусканием цены на объект. Ведь при неправильном общении и подходе к сотрудничеству, можно потерять наилучшее предложение.

Как не купить «кота в мешке», выбирая квартиру? Ловкий продавец может без труда запудрить мозги незадачливому покупателю, который, в результате, будет вынужден разгребать ворох «дорогостоящих» проблем или вовсе потеряет свои деньги. На этапе, когда подходящий вариант, кажется, найден, крайне важно не забыться от радости и перед тем, как делать шаги к заключению сделки, задать продавцу правильные вопросы.

Итак, давайте же разберемся – о чем нужно спросить у продавца и что следует выяснить о квартире до покупки, чтобы избежать мучительных потерь.

Вопросы по телефону: определяем целесообразность просмотра квартиры

Первый разговор с владельцем жилья, скорее всего, будет телефонным. Прежде всего, необходимо выяснить, действительно ли вы имеете дело с хозяином квартиры или за указанием «без посредников» маскируется обычный начинающий риелтор.

Далее важно еще раз уточнить параметры квартиры и обязательно – цену.

Можно задать несколько вопросов о состоянии жилья, его планировке, поинтересоваться, уместен ли торг, а также выяснить какие-то индивидуальные нюансы, которые у каждого покупателя могут быть свои. Если после получения ответа просмотр, в целом, имеет смысл, стоит сразу же договариваться о визите на объект.

Лучше назначить встречу в дневное время, чтобы рассмотреть жилье при естественном освещении.

Минимум «юридических» рисков: покупка квартиры в новостройке

Абсолютным мифом является то, что покупка жилья в строящемся доме намного более рискованное предприятие, чем приобретение жилья на вторичном рынке (если, конечно, говорить о формате долевого участия).

В этом случае история квартиры начинается с первого собственника, так что здесь нельзя говорить о нарушении прав третьих лиц при продаже недвижимости.

Закон о долевом строительстве в текущей редакции делает покупателей несколько более защищенными, нежели с этим справляются законы, регулирующие переход собственности на “вторичке”. На случай «долгостроя» или банкротства застройщика в законе предусмотрены соответствующие меры, так что при возникновении проблем есть вероятность, что жилье, все-таки, будет достроено или, в крайнем случае, деньги дольщику вернут.

Перед приобретением жилья в новостройке необходимо понять, соблюдает ли застройщик ФЗ-214 , имеет ли разрешительные документы, в какие сроки планирует сдать дом в эксплуатацию. Необходимо детально изучить информацию на официальном сайте строительной компании – закон обязывает девелоперов обнародовать всю базовую документацию вплоть до бухгалтерских отчетов.

Но все же есть несколько вопросов, которые стоит пояснить в офисе продаж застройщика. Прежде всего, стоит еще раз спросить, все ли в порядке с разрешениями и законностью использования земельного участка, каковы точные сроки завершения строительства, уточнить цену.

Убедившись в том, что с юридической точки зрения все чисто, стоит поинтересоваться:

• технологиями и строительными материалами (ответы “продажника”, кстати, должны быть подтверждены соответствующими пунктами в проектной декларации и ДДУ);
• особенностями внутренней отделки с уточнением того, что именно входит в «полный комплект»;
• оформлением зон общего пользования;
• возможностями перепланировки квартиры;
• особенностями парковки;
• планами по развитию инфраструктуры.

Необходимо внимательно ознакомиться с типовым договором, предлагаемым застройщиком, и прояснить все интересующие нюансы.

Вторичный рынок: стратегия коммуникации с продавцом

Разговор с продавцом во время просмотра квартиры должен быть деловым, однако желательно расположить к себе собственника , от этого напрямую зависит размер возможной скидки, или вероятность каких-либо прочих уступок со стороны продавца.

Перед тем, как подписывать договор, и тем более, перед тем, как выражать согласие на оформление предоплаты, продавцу следует задать как минимум девять важных вопросов:

Кто собственники квартиры, сколько их, и есть ли среди них несовершеннолетние дети?

Важно иметь дело именно с владельцами жилья, а не с их родственниками или посторонними помощниками. Если от имени собственника действуют доверенные лица, необходимо, во-первых, попросить нотариальную доверенность, а во-вторых, попросить контакты собственника жилья, но при наличии выбора лучше все-таки покупать квартиру напрямую у владельцев. Когда собственников несколько, надо спросить, будет ли согласие от всех. При наличии несовершеннолетних, зарегистрированных в квартире, стоит выяснить, согласован ли вопрос продажи со службой опеки.

В идеале, уже на момент размещения объявления о продаже все собственники, и, что еще важнее, не собственники, имеющие право проживания, должны быть сняты с регистрационного учета (это должна подтверждать выписка ЕГРН). Кроме того, должны быть в наличии документы, нотариально подтверждающие согласие всех собственников на продажу.

Как именно было получено право владения жильем?

Это нужно проверить, так как, например, квартира, полученная по наследству, может впоследствии преподнести неприятные сюрпризы (могут появиться наследники, которые в суде докажут, что их права были нарушены). Идеальный вариант – договор купли-продажи (или, что еще лучше, ДДУ).

Кто зарегистрирован в квартире, сколько человек, все ли готовы выписаться в ближайшее время?

В частности, готовность выписаться должна быть подтверждена документально (особенно по зарегистрированным не собственникам). Важно, чтобы все регистрационные процедуры были абсолютно прозрачными и не вызывали подозрений.

Могут ли какие-то третьи лица впоследствии заявить права на квартиру?

Это может быть не закрытая ипотека, не погашенный кредит под залог недвижимости, наличие каких-либо судебных тяжб, связанных с правом собственности, оформленное завещание, иные обременения.

Вне зависимости от ответа продавца, эту информацию нужно проверить лично (ЕГРН – наличие обременений, реестр завещаний – наличие наследников).

Вряд ли продавец раскроет всю информацию по этому поводу, если захочет ввести в заблуждения покупателя. Кроме того, он может и сам не догадываться о такой вероятности в силу правовой безграмотности или незнания каких-то обстоятельств. Особенно внимательно надо относиться к этому вопросу при покупке жилья, совсем недавно полученного по наследству.

Долго ли квартира пребывает в собственности продавца?

Идеально, если этот период более трех лет. Стоит понимать, что чем этот срок больше, тем меньше вероятность того, что кто-то неожиданно заявит на нее свои права. Тем более, что есть такое понятие, как срок исковой давности, который исключает риски возникновения проблем в случае, если чьи-то права при продаже действительно были нарушены.

Имеются ли на руках все документы, связанные с продажей, или их сбор только предстоит?

Необходимость получения, например, технического паспорта, разных справок и выписок может существенно отдалить процесс завершения сделки.

Какие скрытые дефекты есть в квартире?

Вопрос кажется лишним, поскольку ни один продавец не станет без насущной потребности сразу же показывать неприглядную «изнанку» товара. Но невербально часто взгляд может быть направлен именно на проблемную зону.

Поспешный ответ или, наоборот, значительная пауза должны стать сигналом к тому, что надо проявить бдительность.

Была ли перепланировка и узаконена ли она?

Изменения границ помещений и прочие радикальные преобразования должны быть согласованы в установленном порядке. Если купить квартиру с неузаконенной перепланировкой, потом можно понести существенные расходы на приведение в порядок документов.

Кто непосредственные соседи?

Увы, многие из тех, кто не озаботились этим вопросом, впоследствии очень пожалели об этом – семья алкоголиков может часто устраивать концерты в ночное время, а поведение слишком активных детей в соседней квартире может помешать отдыху.

Можно задать продавцу общие вопросы относительно развития инфраструктуры, но по району стоит прогуляться самостоятельно, оценив, насколько близко находятся наиболее значимые объекты.

Важно также выяснить, какая организация отвечает за обслуживание дома и окрестной территории, и насколько качественно она выполняет свою работу.

Стоит не стесняться записывать наиболее важные сведения, чтобы потом еще раз составить себе общую картину, проверить информацию и принять окончательное решение.

Важные дополнительные вопросы

Если осмотр жилья для покупки проводится в летнее время, стоит поинтересоваться, тепло ли в квартире зимой. Не стоит, однако, довольствоваться только ответами владельцев, можно аккуратно провести дополнительный «опрос» соседей. При осмотре самой квартиры и подъезда стоит поинтересоваться толщиной стен и перекрытий, а также материалами, из которых они сделаны (а лучше – заглянуть в техпаспорт квартиры).

Будет полезно знать, что стены в панельных домах, очень давно построенных, в большинстве случаев имеют высокую теплопроводность, именно поэтому в них холодно зимой и жарко летом. Кирпич и современные панельные материалы держат тепло гораздо лучше.

Если стены в угловой квартире не были утеплены, возможно, вам впоследствии придется заняться этим вопросом. Не лишним будет также задать вопрос о звукоизоляции, поскольку если в квартире слышно, о чем разговаривают соседи, жить будет очень дискомфортно.

Если, на первый взгляд, в квартире все понравилось, стоит задать весьма провокационный вопрос о том, будет ли продавец готов вернуть задаток, если сделка не состоится в силу сложившихся у него обстоятельств.

Впрочем, и себе стоит ответить на вопрос о том, готовы ли вы оставить задаток у владельца квартиры, если вдруг передумаете ее покупать. Все условия, связанные с получением и суммой предоплаты, а также порядком компенсационных обязательств, стоит подробно обсудить, после чего зафиксировать в договоре.

Степень «проблемности»: когда от покупки лучше отказаться?

Если есть несколько вариантов для выбора квартиры, стоит останавливать внимание на квартирах «наименее проблемных». С опаской надо отнестись к ситуациям, когда:

• выяснилось, что квартира была куплена совсем недавно и быстро выставлена на продажу, либо за последние несколько лет перепродавалась много раз;
• квартира продается на основании доверенности, даже нотариально заверенной;
• продавец намерен использовать альтернативную сделку, но имеет уж слишком нереалистичные планы на покупку нового жилья;
• квартира была получена в наследство недавно;
• сам продавец не является благонадежным (например, фигурирует в судебных процессах или может быть признан лицом, которое не всегда отдает себе отчет в своих действиях);
• квартира находится под обременением или является объектом судебного спора;
• жилье без явных существенных недостатков предлагается по явно заниженной цене, намного уступающей рыночной стоимости.

Конечно, названные риски не несут в себе прямого запрета на покупку именно этой квартиры. Но тщательно проанализировать документы и прояснить подозрительные моменты надо обязательно. Если же есть выбор, лучше отказаться от проблемного варианта в пользу квартиры с более простой и понятной историей.

Заключение

На современном рынке представлено достаточно много разноплановых квартир, а значит, у покупателя всегда есть шанс сделать правильный выбор. Даже если покупка является срочной, на этапе уточнения всех нюансов и проверки документов все же стоит остановиться, и изучить все максимально подробно. В противном случае спешка в стремлении заключить выгодную сделку приведет к потерям, которые иногда могут достигать суммы, равной стоимости жилья.

Надеемся, что приведенные в статье рекомендации помогут сэкономить много времени и сберечь деньги.