Логическое завершение сделки купли-продажи квартиры, ее финальный аккорд – это передача недвижимости от продавца покупателю. Все предшествующие этапы (просмотры, торги, закладка денег в банк, подписание договора, подача его на госрегистрацию и т.п.), спору нет, тоже важны. Но именно в тот момент, когда продавец отдает ключи, и за его сутулой спиной захлопывается входная дверь, покупатель понимает: все, дело сделано, квартира однозначно моя!
Как правило, этот последний этап проходит без особых эксцессов: люди в массе своей вменяемы, продал – так уезжай. Но иногда случается и так, что все идет, что называется, «не по резьбе». Как именно и что тут делать покупателю – в этих темах разбирался «Портал о недвижимости MetrInfo.Ru».
Как оно должно быть и обычно бывает?
В те давние годы, когда автор этих строк еще не был вечно брюзжащим и одышливым толстяком, а стройным розоволицым юношей, он обучался на порталиста. В программе имелся курс древнегреческой литературы, и я на всю жизнь запомнил требования к классической драме – единство места, времени и действия. С этих позиций и рассмотрим интересующий нас предмет.
Итак, место. Здесь без вариантов – только сама передаваемая квартира. Как ни любят некоторые риелторы свой родной офис (там же чай, компьютерные пасьянсы и возможность посудачить с товарками), тут приходится, кряхтя, отправляться на объект – дабы убедиться, что он в порядке, не произошло никаких аварий и т.п.
Второе – время. Опрошенные нами эксперты называли разные сроки. «По сложившейся практике свободные квартиры передаются в течение одного дня после регистрации либо в срок, не превышающий семи дней, — считает Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне. – При альтернативных сделках сроки зависят от количества квартир в цепочке: сначала передается последняя квартира, потом предпоследняя, покупатель первой квартиры ждет освобождения в порядке очередности». Елена Жданова, адвокат, управляющий партнер адвокатского бюро «Право. Недвижимость. Семья», говорит о времени от двух недель до двух месяцев. С чем согласились абсолютно все специалисты рынка (даже называя несколько отличающиеся конкретные сроки) – этот вопрос определяется сторонами сделки. Как покупатель с продавцом договорятся – так и будет.
Теперь о действиях. Их, напоминает Олег Самойлов, генеральный директор компании «Релайт-Недвижимость», довольно много:
1. покупатель должен удостовериться в том, что квартира передается ему в том состоянии, которое было согласовано до сделки;
2. производится финишный контроль отсутствия у продавца задолженностей по квартплате и оплате коммунальных услуг до дня передачи квартиры;
3. покупатель получает от продавца расчетные книжки и прочие необходимые документы (например, паспорта и инструкции по эксплуатации оборудования, передаваемого вместе с квартирой) и ключи;
4. стороны сделки фиксируют отсутствие претензий друг к другу.
Все перечисленное записывается в специальном документе – акте приема-передачи. Несмотря на некоторую внешнюю «несерьезность» (акт составляется в произвольной форме, может быть написан от руки и просто подписывается сторонами – не надо его никак заверять, ставить печати), это очень важная бумага. Именно с подписанием передаточного акта договор считается окончательно исполненным. А отказ одной из сторон подписать акт, напоминает Олег Самойлов, может считаться нарушением договорных обязательств. Это дает возможность противоположной стороне подавать иск о возмещении нанесенных убытков согласно п. 1 ст. 405 ГК РФ («Должник, просрочивший исполнение, отвечает перед кредитором за убытки, причиненные просрочкой, и за последствия случайно наступившей во время просрочки невозможности исполнения»).
«Разумный» — это какой?
Рассмотрим теперь пункты из предыдущей главы. Начнем со сроков, в которые должна состояться передача квартиры. Вся названная конкретика (день, неделя, два месяца…) – это т.н. «традиции делового оборота». Иными словами, на рынке «все поступают так». А если кто-то вдруг не поступает? Тогда, по логике, надо обращаться к законам. В них же, как выясняется, царит «тьма египетская».
«Ст. 457 ГК РФ устанавливает, что проданный товар должен быть передан покупателю в срок, установленный в договоре купли-продажи», — говорит Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость». А если этот срок вовсе не указан? Тогда вступает в силу ст. 314, которая – увы! – написана в высшей степени обтекаемо. Судите сами: «2. В случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства». Надо ли говорить, что представление о «разумности» у граждан бывает самое разное – иллюстрацию этому вы сможете прочитать ближе к концу данной статьи.
Сначала корица, потом разгром
Еще один мощный источник конфликтов – состояние квартиры. Дело в том, что к просмотрам продавцы лезут из кожи вон, стараясь придать своему объекту «товарный вид». Написано немало рекомендаций о том, как надлежит это делать: убраться в квартире, вымыть окна, наполнить помещения запахом булочек с корицей… К окончанию сделки никаких резонов «цеплять на морду имидж» у продавца уже нет – деньги ведь получены. Какая уж тут корица – частенько квартиры передают в состоянии, лучше всего описываемом словом «разгром». Автору (некий личный опыт имеется) приходилось видеть подобное жилище. Особенно тронула деталь: выдранные из стен электророзетки. Дом старый, соответствующие изделия – черного советского пластика, этакие «крестники плана ГОЭЛРО», но бережливый продавец зачем-то выковырял их…
Между тем, напоминает Александр Рюмин, коммерческий директор агентства недвижимости «Премьер эстейт», закон подразумевает передачу квартиры в пригодном для проживания состоянии. «Это как минимум наличие всей сантехники, плиты, стекол на окнах, дверей на своих местах», — говорит эксперт.
Что же делать, если вы, покупатель, приехали в квартиру, а там подобное безобразие? Как обращает внимание Светлана Кузнецова, специалист по работе с недвижимостью ЗАО «Триумфальная арка», ответ можно найти в п. 2 ст. 556 ГК: «Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи, … не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора». Иными словами, квартиру, конечно, надо принять – не отказываться же. Но все свои претензии внести с передаточный акт и впоследствии обращаться в суд, требуя от продавца соответствующей компенсации.
Частным случаем данной проблемы является ситуация, когда объект продается с обстановкой: за прекрасную мебель и бытовую технику, которые продавец оставляет в квартире, он получает от покупателя дополнительную денежку. Как гарантировать, что все это имущество действительно останется? Пути два: либо включить соответствующие пункты в договор купли-продажи, либо составить на этот счет отдельный документ. В любом случае, говорит Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс», должна быть составлена подробная опись передаваемого имущества, его стоимость, четкие фотографии, а также отмечено его состояние. Также необходимо указать, какие штрафные санкции будут возложены на продавца в случае нарушения.
Потому как если ничего этого не сделать – придется просто положиться на порядочность противоположной стороны. А простая формулировка вроде «два дивана» (без указания, что же это за диваны такие и в каком состоянии) может привести к тому, что в день получения квартиры вы обнаружите пару предметов мебели, принесенных с соседней помойки… «Возмущаться, доказывая, что обо всем было договорено совсем не так, будет абсолютно бесполезно», — подводит итог Римма Балясникова, директор отдела информации агентства ЕГСН.
Жилищно-коммунальные страдания
Еще одним пунктом, упомянутым в первой главе нашего повествования, было подтверждение, что у квартиры нет долгов по квартплате и коммунальным платежам – с получением от продавца соответствующих оплаченных квитанций. Если вдруг случилось так, что непогашенные счета есть – тут два варианта. Либо берем с продавца соответствующую сумму (заплатим потом сами), либо – если продавец отказывается – вносим соответствующую претензию в акт приема-передачи.
Практика показывает, что соответствующие организации (ЖЭКи, телефонные узлы, филиалы «Мосэнерго»), конечно, очень хотят получить все долги за прошлые годы. Хотят настолько, что напрочь «забывают» о ст. 153 Жилищного кодекса РФ, где вообще-то ясно сказано, что «обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение». В переводе на более понятный язык это означает, что покупатель квартиры отвечает по всем долгам, возникшим после регистрации договора купли-продажи в Росреестре – соответствующая дата проставлена на свидетельстве о собственности. А если организации ЖКХ имеют какие-то претензии к тому, что произошло до этой даты – они могут разыскать прежнего хозяина квартиры и потребовать деньги с него.
Опираясь на собственный опыт, автор может засвидетельствовать: жилищно-коммунальные трудящиеся, когда дело доходит до обсуждения данной темы, обычно изволят очень громко визжать и даже топать ножками. Но стоит деликатно намекнуть, что содержание вашего конфликта и текст ст. 153 ЖК вы сейчас изложите на бумаге и отнесете в прокуратуру с просьбой проверить, нет ли здесь вымогательства с использованием служебного положения – вышеозначенные трудящиеся ЖКХ скучнеют и переводят разговор на погоду.
История из жизни
Говорят, на ловца и зверь бежит. Трудясь над данной темой, обозреватель www.metrinfo.ru узнал, что знакомая одной из его коллег попала в какую-то проблемную ситуацию, связанную с освобождением квартиры. Позвонив этой женщине (назовем ее Людмилой), мы услышали такой рассказ:
«Квартиру я покупала в апреле. Продавец мне не очень понравилась – такая наглая молодая баба (оценка, конечно, не очень лестная – но, как мне кажется, Людмила вполне имеет на нее право. – В.А.). В частности, она оставила нам серьезные долги по коммунальным платежам.
Кроме этого, в квартире обнаружились шесть огромных кроватей. Дело в том, что хозяйка раньше сдавала жилье… баскетбольной команде. И мебель оказалась под стать тем гигантам, которые жили здесь.
Кровати она вывозить отказалась. Довольно категорично потребовала, чтобы они «какое-то время» полежали на балконе. Я, добрая душа, согласилась. Сошлись на том, что имущество будет вывезено в течение месяца.
Потом начались звонки по телефону: незнакомые люди интересовались мебелью. Некоторые даже приезжали посмотреть. Стыдили меня за то, что я в объявлениях указывала, что мебель хорошая и новая – а она старая и огромная. Как выяснилось, прежняя хозяйка пыталась свое имущество продать, для чего размещала объявления на досках в интернете. Там писала, что все новое – а мне приходилось оправдываться перед незнакомыми людьми, объясняя, что это не я писала насчет замечательного состояния.
Прошел месяц, потом еще один, и еще. Покупать кровати никто и не думал, а прежняя хозяйка постоянно звонила и выторговывала у меня еще «недельку». Прекратил это дело только мой взрослый сын – он позвонил и категорически потребовал, чтобы мебель уехала в ближайшую субботу. Продавец, конечно, выразила свое смертельное возмущение – но в означенный день приехала. Несчастный мальчонка хилого вида (на грузчиках она, получается, тоже сэкономила) отнес этот хлам туда, где ему и место – на соседнюю свалку».
Обсуждать тут моральный облик продавца не хочется – в виду очевидности предмета. Обратим внимание на прочее.
Во-первых, покупатель проявила себя как психологически не очень крепкий человек. Что ж – имеет право: клиент не обязан все уметь и знать, он квартиры покупает не каждый день. Но у Людмилы был агент – и этот «специалист по недвижимости» (кавычки тут, думаю, вполне уместны) самоустранился от решения проблемы. Не очень красиво, правда? И разруливать ситуацию пришлось сыну Людмилы.
Второе: Людмилу очень интересовал вопрос, не могла ли она просто выбросить эти так надоевшие ей кровати? Тут сложно – с одной стороны, это имущество, которое де-юре принадлежит старой собственнице квартиры. Выбросить его – значит, с юридической точки зрения, совершить самоуправство, распорядившись чужим. Но – с другой стороны – по закону, нечто существует только в том случае, если упомянуто в документах. А нет записи – нет вещи. Так что вывод получается такой: если бы продавец навязала Людмиле письменное обязательство хранить эти многострадальные кровати до морковкиного заговенья, Людмила попала бы в очень тяжелое положение: надо было бы вывозить вещи на склад, оплачивать хранение. Но ничего письменного не было – только устное соглашение. А значит, надо было после первого же месяца отправить хлам на помойку, а при последующем звонке продавца изобразить страшное удивление: какие такие кровати?! Лично меня бы совесть после этого совершенно не мучила…
Резюме от портала www.metrinfo.ru
Изученная нами тема относится к числу тех, что мало регулируются законом. По существу, категорически требуется только одно – подписать акт приема-передачи, а в остальном все «по соглашению сторон» да «в разумные сроки». Вывод очень простой: обо всем надо договариваться заранее и все соглашения сразу фиксировать в письменном виде. Дабы не объявился потом такой персонаж, как тот, что попался Людмиле, и не стал выторговывать «недельку» за «неделькой».
Комментарии экспертов
Ирина Шугурова, заместитель генерального директора «МИЭЛЬ-Брокеридж» по правовым вопросам
В ГК РФ не разъясняется, что понимается под разумным сроком, вследствие чего между сторонами может возникнуть спорная ситуация, решать которую будет суд. При разрешении таких споров суд учитывает все обстоятельства сделки. Если в разумный срок после заключения договора передача товара не произведена, то продавец обязан это сделать в течение семи дней со дня предъявления требования покупателя (все требования к продавцу с указанием срока на исполнение нужно оформлять в письменной форме).
На наш взгляд, с учетом обычаев делового оборота и правоприменительной практики максимально разумным сроком является один месяц с даты регистрации договора.
Софья Соколова, юрист практики по недвижимости и инвестициям юридической компании «Качкин и Партнеры»
Подписание передаточного акта означает, что с этого момента обязанности по содержанию квартиры переходят от продавца к покупателю. Важное обстоятельство заключается в том, что в передаточном акте покупатель указывает, имеет ли он претензии к жилью или нет. Как правило, такие претензии отсутствуют, хотя стоит присмотреться к квартире повнимательнее. Например, если через месяц после покупки в квартире прорвет водопровод и затопит соседей, то покупатель не сможет доказать, что это не его вина. Только указание всех недочетов и неисправностей в передаточном акте будет служить законной защитой и оправданием.
Игорь Боачев, генеральный директор агентства недвижимости ООО «АэНБИ»
Был случай с земельным участком – продавец продавал участки с полуразрушенными блочными ФБС фундаментами. Покупатель перед сделкой попросил небольшую скидку и сказал, что решит проблемы со строительным мусором или будущим фундаментом сам. Продавец отказался, сказав, что пригонит кран и заберет блоки. Кранов для вывоза блоков пришлось пригонять три, а работа по вывозу блоков обошлась в 6 раз дороже, чем стоят новые блоки и плиты с доставкой. Тут конечно, мне пришлось много и долго следить за процессом, постоянно подгонять и настаивать на вывозе, т.к. продавец, поняв, что он сделал глупость, вообще перестал торопиться. Спасло только то, что с продавца до полного исполнения взятого им обязательства бала удержана приличная сумма, которую ему было жалко терять.
Юрий Шаранов, генеральный директор «ГЦН-групп»
Мне вспоминается случай, когда мужчина купил квартиру и через полгода залил соседей снизу, так как в ванной прорвало трубы (они были неправильно заменены по вине предыдущего владельца квартиры). Этому человеку удалось доказать виновность в произошедшем предыдущего собственника и взыскать с него определенную сумму денег. К сожалению, подобные случаи скорее исключение, чем правило. Чаще всего в такой ситуации новому владельцу ничего не удается доказать.
Вадим Рубцов, ведущий специалист «Риэлторской компании «Русский дом недвижимости»
По договору купли-продажи продавец обязуется освободить и передать квартиру в какой-то срок. Проблема может возникнуть, если продавец не передает ключи от квартиры и с ним нет возможности связаться. Даже имея документы о собственности, покупатель не имеет право самовольно взламывать дверь квартиры. Нужно привлекать сотрудников полиции. А если продавец отказывается пускать покупателя в квартиру, то выселить его можно только по решению суда. После передачи квартиры и подписания передаточного акта, покупатель освобождает квартиру самостоятельно и может обратиться с иском к продавцу о взыскании связанных с этим расходов.
Аркадий Власенко, генеральный директор ООО «АН «Мегаполис-Сервис», Железнодорожный»
Хорошей страховкой от плохого поведения продавца является удержание части суммы от продажи у покупателя или третьего лица (риелтора), как правило, достаточно удержать 50 — 100 тыс. рублей. Передаточный акт должен составляться в обязательном порядке, но в Москве он составляется реально и сдается на регистрацию после регистрации сделки купли-продажи, а в Московской области — формально и сдается на регистрацию вместе с договором купли-продажи, одновременно. Это связано с тем, что в области этот передаточный акт (если его сдать после регистрации сделки) будут регистрировать как саму сделку, т.е. минимум 14 дней, что, как правило, не устраивает и продавца, и покупателя, и риелтора.
Вот что нашла: Получение ключей
После подписания акта приема-передачи квартиры, заемщик получает долгожданные ключи от квартиры. Несмотря на некоторые ограничения (невозможности перепланировки или аренды квартиры без согласования с банком или невозможности продажи и обмена жилья до полного погашения кредита), заемщик сразу становится ее собственником, может жить в квартире и прописывать там всех членов своей семьи. Дерзайте! Оно того стоит.
2 недели -стандартный срок, хотя бывают разные ситуации. Мы по альтернативной сделке 3 месяца ключей ждем, так сложились обстоятельства в альтернативной цепочке. Правда, за 2 месяца продавец должен оплатить нам сумму, примерно равную стоимости аренды, в договоре прописана конкретная сумма за каждый день просрочки выезда и оговорен предельный срок. Ну и всю коммуналку с телефоном тоже будет оплачивать продавец до момента физического освобождения квартиры.
10 лет назад покупали квартиру, ключи нам отдали в день внесения аванса.
Спешу поделиться с вами хорошей новостью, ну и. задать вопрос. Впрочем, как обычно 
Живем мы (4 человека) в общежитии, комната, которую мне дали от работы. Площадь 16 кв. м. Ну, и все прелести студенческого общежития прилагаются. Благо, на этаже жили практически только парни и было тихо с гульками. Но, общий туалет (3 посадочных места на 120 человек) в конце коридора. Приходилось утром вставать на 30 мин раньше, чтобы в очереди не стоять. 5 раковин в умывальнике, а там кто посуду моет, кто ноги, кто обувь. И объявлении писали, чтобы ноги и обувь мыли в первой раковине, но. до кого-то туго доходит. Душ на первом этаже, благо в этом году семейным выделили отдельный душ, а так в очередь. И стиральная машина тоже на 1 этаже. Весело.
И мы начали искать хоть какое-то жильё, пусть маленькое, но своё.
Нашли. В феврале должно были подписывать договор купли-продажи, но организация мужа решила уйти от налогов. Обанкротились. Работников уволили и тут же приняли на работу. А у нас ипотека и банк перед сделкой решил перепроверить документы. Мужу даже в трудовой не стали писать, что уволен и принят. 5 дней погоду ну сделают и после сделки запись сделаем — решили в бухгалтерии. Но не прокатило и нам отказали. Сказали ждать 4 месяца.
Через 4 месяца подаём на ипотеку. Одобрили. Начали искать квартиру. Нашли. Завтра едем заключать договор купли-продажи. Вчера ездили в банк. Заново проверили все документы. Ещё раз расспросили про ипотеку (моменты, которые были мне не понятны). Вчера сказали директору общежития, что в скором времени съедем (с ней мы в хороших отношениях). Она сказала, что август нас считать не будет (а это 5240). Созвонились с продавцом. всё нормально, а то вдруг, передумает.
А теперь вопрос
Девочки, кто покупал квартиру на вторичке, когда передают ключи от квартиры? Квартира сейчас пустая, в ней никто не живет. Продавец сказала, заходите и живите. Но риэлтор сказала, что обычно в день сделки ключи не отдают. Хотя деньги в день сделки будут на счету у продавца, но пока не сделаем св-во о праве собственности ему банк не даст снять деньги. Свидетельство делается в течении 5 рабочих дней. Т. е. ключи нам дадут только через 5 дней. Получается середина след. недели.
Как это не удобно. Мы бы уже не этих выходных съехали. С понедельника на работу — отпуск закончился, девок в сад.
Девочки, можно ли договорится с продавцом, чтобы ключи отдала. И вообще, идут ли на это продавцы? Какие доводы можно привести? Как убедить?
Со знакомым юристом разговаривала, посоветовала, чтобы написали в день покупки акт передачи помещения. Это в большей степени обезопасит продавца, т. к. если до момента получения нами свидетельства чего-то случится в квартире, она за это ответственности нести не будет.
Вот такая каша. Может, конечно, впереди поезда бегу, но так хочется уже съехать. Так много препятствий было. Блин.
Девочки! Милые мои девочки!
Спасибо Вам за ваши ответы. Спасибо за то, что вообще зашли и прочитали. Огромное спасибо за советы и рекомендации.
ВСЁ получилось 
Сделка прошла на удивление без сучка и задоринки.
Мало того, когда спросили ключи, объяснили ситуацию, продавец сказала почему сразу ключи не попросили, она бы дала 
Девочки, теперь я и мои девочки не бомжи.. почти. Надо конечно ещё прописаться и ещё куча дел, но это всё мелочи.
В субботу переезжаем.
Огромное Вам спасибо за то, что вы у меня есть 