В настоящий момент вопрос ограничения въезда на территорию многоквартирных домов поставлен на контроль прокуратуры в связи с участившими случаями незаконного установления ограждений.
Многие устанавливают шлагбаумы, не получив официального разрешения службы государственного пожарного надзора, которая является главным ограничителем в этом вопросе.
В случае же наступления экстренной ситуации (например, пожара в доме) на незаконно огороженной шлагбаумом территории, пожарная спецтехника запросто снесет стрелку на пути движения по вызову, при этом компенсации потраченных на монтаж средств (порядка 50 тысяч рублей) жильцы не получат, так как действовали без разрешения. А если машина пожарных в результате тарана отметится повреждениями кузова, то на инициаторов установки шлагбаума может быть подан иск с целью возмещения материального ущерба.
Согласно ст. 36 Жилищного кодекса РФ и ст. 16
Федерального закона от 29.12.2004г. № 189-ФЗ «О введении в действие ЖК РФ» земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества,
является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Порядок оформления права собственности на земельный участок установлен пунктами 2-5 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004г. № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ».
Решение о формировании земельного участка под домом принимается собственниками помещений на общем собрании. По решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме любое уполномоченное указанным собранием лицо вправе обратиться в органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Согласно ст. 26 Земельного кодекса РФ право собственности на земельный участок удостоверяется документами в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на
недвижимое имущество и сделок с ним».
В соответствии с п.1.5 Правил дорожного движения запрещается самовольно устанавливать дорожные знаки, светофоры, другие средства организации дорожного движения (в том числе шлагбаумы), создающие
помехи для движения. Установка шлагбаума должна быть разрешена администрацией города по согласованию со службой государственного пожарного надзора, ОГИБДД, коммунальной службой.
Въезд на придомовую территорию транспортных средств собственников помещений в многоквартирном доме и иных лиц осуществляется в порядке, установленном общим собранием. Этот пункт должен быть в решении обязательно, так требует п.6 постановления правительства Москвы № 428 «О порядке установки ограждений на придомовых территориях в городе Москве».
В решении общего собрания указываются сведения о лице, уполномоченном на представление интересов собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, связанным с установкой ограждающих устройств и их.
Согласно ч.3 ст.12 закона города Москвы «О землепользовании в городе Москве» от 19.12.2007 № 48 границы земельных участков многоквартирных домов устанавливаются на основании проектов межевания территорий. Решение о подготовке проектов планировки территорий, включающих проект межевания территории, принимает Комитет по архитектуре и градостроительству города Москвы. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.
В соответствии с постановлением правительства Москвы от 02.11.2012 №614-ПП вопросы об освобождении земельных участков от незаконно размещенных на них объектов, не являющихся объектами капитального строительства, в том числе незаконно установленных заборов, осуществляется постоянно действующими Окружными комиссиями по пресечению самовольного строительства. На основании решения окружной комиссии префектура административного округа принимает меры к сносу демонтажу некапитальных объектов (заборов, ограждений).
В силу п.2 ч.2 ст.44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся: принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им.
Согласно ч.1 ст.46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 — 3.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Таким образом, поскольку установка шлагбаума во дворе дома относится к использованию земельного участка, включая ограничение пользования этим участком, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (собрание членов ТСЖ) вправе принять решение установить шлагбаум во дворе дома. Однако такое решение должно быть принято не простым большинством голосов, а за него должны проголосовать не менее двух третей от общего числа голосов собственников, то есть квалифицированное большинство.
В соответствии с ч.5 ст.46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.
Если решение принято по вопросу, отнесенному к компетенции общего собрания, то есть установить шлагбаум во дворе дома, и с соблюдением требований, предусмотренных Жилищным кодексом РФ, то оно распространяется и на собственника, который не принимал участия в голосовании, либо голосовал против принятия решения об установке шлагбаума. Следовательно, данный собственник обязан оплатить установку шлагбаума во дворе дома.
Если решение принято с нарушением требований, предусмотренных Жилищным кодексом РФ, то есть принято простым большинством голосов, а не квалифицированным (не менее двух третей голосов), собственник, который голосовал против принятия такого решения, вправе обжаловать его в суде.
В случае, когда впоследствии кто-либо из собственников помещений в этом многоквартирном доме продал квартиру, то на нового собственника не распространяется решение общего собрания собственников МКД (общего собрания членов ТСЖ) в части оплаты денежных средств, за счет которых была произведена установка шлагбаума во дворе дома. Эти расходы должен нести предыдущий собственник. На нового собственника может быть возложена обязанность только по оплате изготовления ключей от шлагбаума, если предыдущий собственник их ему не передал.
При отказе председателя совета дома (председателя ТСЖ) передать ключи от шлагбаума новому собственнику, новый собственник вправе требовать передачи ему ключей от шлагбаума в судебном порядке на основании ст.304 ГК РФ. В соответствии с данной статьей собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
1. Первым этапом идет обязательное собрание собственников квартир, на котором будет рассмотрен вопрос об ограничении въезда во двор с помощью установки шлагбаума. Если такое постановление принимается подавляющим большинством (лучше не менее 70%) голосов, то составляется протокол. Он подается в соответствующие органы.
В случае если придомовая территория пока является коммунальной собственностью, нужно принять решение о формировании участка и постановке его на кадастровый учет, а это уже требует согласия всех жителей. Зато решения полноправных собственников имеют большую силу.
2. В муниципальный совет депутатов подаются соответствующее заявление, протокол собрания жильцов-собственников и техническая документация, то есть проект ограждения. Совет принимает решение не дольше месяца (это отдельно законодательно оговорено) и о своем решении уведомляет того, кто подал заявление, не позже, чем через пять дней после вынесения вердикта.
3. Решение не обязательно будет положительным. Отказ, согласно постановлению правительства, можно получить в случае, если не обеспечиваются круглосуточный беспрепятственный проезд и свободное перемещение по двору транспорта пожарной, газовой, других аварийных служб и скорой помощи.
Стоит отдельно отметить, что шлагбаумы демонтируются в случае, если они препятствуют проведению работ по благоустройству территории, строительству (реконструкции) или капитальному ремонту, осуществляемых за счет средств бюджета города Москвы. О демонтаже будет сообщено заранее. В этом случае затраты собственников на приобретение и установку ограждающего устройства будут компенсированы. Сумма компенсации определяется на основании отчета независимой оценки.
Согласно части 8 статьи 20.4 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях: «8. Нарушение требований пожарной безопасности об обеспечении проходов, проездов и подъездов к зданиям, сооружениям и строениям -влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от одной тысячи пятисот до двух тысяч рублей; на должностных лиц — от семи тысяч до десяти тысяч рублей; на юридических лиц — от ста двадцати тысяч до ста пятидесяти тысяч рублей.»
В СНиП 2.07.01-89 говорится, что «при проектировании проездов и пешеходных путей необходимо обеспечивать возможность проезда пожарных машин к жилым и общественным зданиям».
Согласно Кодексу об административных правонарушениях города Москвы (статья 6.5) за ограничение доступа на свободный участок предусмотрена ответственность. Максимальная санкция за это нарушение в отношении юридиче ских лиц — 20 тысяч рублей.
Если вы нашли ошибку: выделите текст и нажмите Ctrl+Enter
Верховный суд разъяснил, кто имеет право на въезд во двор многоквартирного дома.
И кто может лишить автовладельца такого права собственников жилья право пользования парковкой во дворе их дома безусловно.
После введения платной парковки массовые огораживания дворовой территории и установка шлагбаумов буквально захлестнули крупные города. Еще бы, гаражи есть не у всех.
И вот тут-то началась борьба за место под солнцем. Дворовые объединения автовладельцев собирают плату за парковку во дворе, за работу шлагбаума. А тех, кто не платит, буквально выгоняют на улицу, запрещая подъезд к собственному дому.
Вправе собственники закрывать свой двор? Вправе одни соседи говорить "не пущу" другим соседям, не заплатившим за место под солнцем во дворе?
Именно с такой ситуацией пришлось разбираться Верховному суду. А поскольку таких случаев много, это дело было включено в обзор судебной практики. То есть теперь все судьи при разборе подобных дел должны ориентироваться на правовые позиции Верховного суда, указанные в этом процессе.
Итак, собрание автовладельцев одного из многоквартирных домов приняло решение лишить гражданку С. возможности парковать автомобиль на придомовой территории.
Несмотря на то, что эта гражданка имеет в собственности квартиру в этом доме, там же зарегистрирована и постоянно проживает. Поводом для этого послужило нарушение ею положений о порядке въезда и парковки, утвержденных этим же благородным собранием. Также собрание решило вернуть ей ранее уплаченные деньги — ее первоначальный взнос. Случилось это спустя два года после того, как она получила брелок от шлагбаума.
Лишившись подъезда к дому, гражданка С. подала в суд на жилищно-строительный кооператив. Однако суд первой инстанции отказал ей в удовлетворении иска. По его мнению, доказательств препятствия доступа к принадлежащему ей жилищу не представлено. Ограничение права на пользование парковочным местом, находящимся в общем пользовании собственников помещений многоквартирного дома, установлено решением общего собрания автовладельцев.
С этими доводами согласился и суд апелляционной инстанции.
Но Верховный суд посчитал, что они не соответствуют закону.
Согласно пункту 1 статьи 262 Гражданского кодекса, граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться на не закрытых для общего доступа земельных участках и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты.
Участок, на котором стоит многоквартирный дом, — это общая долевая собственность хозяев помещений.
В соответствии с частью 5 статьи 16 Закона "О введении в действие Жилищного кодекса РФ", с момента формирования земельного участка и проведения его кадастрового учета, участок, на котором расположен многоквартирный дом, переходит бесплатно в общую долевую собственность хозяев помещений многоквартирного дома.
Согласно части 2 статьи 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных этим кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
Таким образом, собственнику помещения в многоквартирном доме принадлежит безусловное и неотчуждаемое право на пользование общим имуществом многоквартирного дома. При этом какие-либо способы ограничения или лишения собственника помещения в многоквартирном доме такого права действующим законодательством не предусмотрены, отметил Верховный суд.
Кроме того, право гражданки С. на беспрепятственный въезд на огороженную территорию части двора многоквартирного дома как собственницы жилого помещения в этом доме закреплено и Положением о порядке въезда и парковки автотранспорта на придомовой территории, утвержденным общим собранием членов ЖСК.
Ссылка нижестоящих судов на то, что решение собрания автовладельцев — это правомерное основание для ограничения права истца на пользование парковочным местом, противоречит нормам материального права.
Одно из обязательных условий признания решения собрания основанием для возникновения или прекращения гражданских прав и обязанностей — это наличие в законе указания на гражданско-правовые последствия, обязательные для всех управомоченных на участие в таком собрании лиц.
Исчерпывающий перечень органов управления жилищного кооператива содержится в статье 115 ЖК РФ. Он включает общее собрание членов жилищного кооператива, конференцию, если число участников общего собрания более пятидесяти, а также правление и председателя правления жилищного кооператива.
Общее собрание автовладельцев в этом перечне не указано. Значит его решения не могут иметь последствий для гражданки С. Но именно этого не учли ни суд первой, ни суд апелляционной инстанций. В общем, лишить права парковать машину во дворе собственника жилья практически невозможно.
Консультации(35)
Марина Красноярск
Добрый день. Жителями дома установили правила парковки не более 40 мин, я припарковала машину на 2 часа за что на мою машину составили акт и запретили въезд и стоянку во дворе. Собственник отец, я прописана у матери по другому адресу. Законно ли лишать меня права на въезд и стоянку во дворе? Я не согласна с правилами этого учереждения.
25.05.2019 00Ответить
Администратор портала Марина Красноярск
26.05.2019 00Ответить
Диляра Симферополь.
Мы живём в общем дворе и мы являемся собственниками многоквартирного дома. Но на днях у нас появился новый сосед, который снёс соседнюю квартиру и строит двухэтажную гостиницу, которую собирается задавать на четыре семьи.
Мы соседи имеем право требовать увидеть его документы удостоверяющуюю личность и документы на строительство этой гостиницы? Может у него вообще нет документов? Какая статья существует, чтобы мы могли ему предъявить и запретить строительство! У нас у всех маленькие дети и мы очень переживаем о последствиях, которые смогут привести после того, когда этот человек введёт свою гостиницу в эксплуатацию. Спасибо.
17.04.2019 00
Администратор портала Диляра Симферополь.
Документы требовать смысла нет, вы можете сами заказать выписку из ЕГРП на квартиру.
Федеральный закон от 15.04.2019 N 59-ФЗ "О внесении изменений в статью 17 Жилищного кодекса Российской Федерации"
С 1 октября 2019 года размещение гостиниц в многоквартирных домах будет под запретом
С указанной даты вступит в силу Федеральный закон, согласно которому жилое помещение в многоквартирном доме не может использоваться для предоставления гостиничных услуг.
18.04.2019 00Далее.
Иван
Добрый день! Подскажите, все что написано в статье распространяется на членов семьи собственника (жен, детей, мам, пап)? Спасибо.
23.03.2019 00Ответить
Администратор портала Иван
Только на собственников по выписки ЕГРН.
23.03.2019 00Ответить
Ахроржон г. Красноярск
Здравствуйте, у нас в доме 3 вороты установили, вот я не могу заехать через 3 ворота это у нас отдельная стоянка но придомовая, по тому что председатель говорить что может собственник с одним номером заезжать, у меня в семье 3 машины, что надо сделать чтобы остальные номера моих сыновей добавили. УК говорить с председателем общаться надо, за что я тогда платил эти деньги за эти ворота?
13.03.2019 00Ответить
Администратор портала Ахроржон г. Красноярск
Напишите им письменную претензию, потом в суд.
13.03.2019 00Ответить
Алина, Санкт-Петербург
Добрый день.
Подскажите, у меня квартира в многоквартирном доме. По проекту застройщика у нас "закрытый двор", так как дом стоит буквой "П", то двор они закрыли металлическими воротами выше человеческого роста. При этом, при подъезде спец служб эти ворота должны открывать спец службам ЧОП. Скажите, законно ли делать закрытый двор. И если это не законно, то куда обратиться по этому поводу
05.03.2019 00Ответить
Администратор портала Алина, Санкт-Петербург
Напишите заявление в вашу жилищную инспекцию с целью проверки законности установки ворот.
05.03.2019 00Ответить
Елизавета, Новосибирск
Добрый день! Собственники соседнего дома установили шлагбаум, перекрыв подъезд на авто и к нашему дому. Теперь к нашему дому можно подъехать только с одной стороны. Мы, жители данного дома, подали в суд коллективный иск, основываясь на п. 8 СП 4.13130. 2013 Свод правил. Системы противопожарной защиты. Ограничение распространения пожара на объектах защиты. Но судья посчитал наши доводы недостаточными. На какой еще закон мы можем сослаться?
13.02.2019 00Ответить
Администратор портала Елизавета, Новосибирск
Зависит от конкретных обстоятельств дела и вашего иска.
13.02.2019 00Ответить
Ирина.Москва
Подскажите , пожалуйста , в следующей ситуации : жильцы соседнего с нашим дома бизнес-класса огородили свой двор забором с закрытыми калитками и не пускают на свою детскую площадку людей и детей из других домов, руководствуясь ст.139 УК РФ — законно ли это??
Заранее благодарна за разъяснения.
11.02.2019 00Ответить
Администратор портала Ирина.Москва
Нет это незаконно, жалуйтесь в префектуру, должны обеспечить вам свободных проход.
11.02.2019 10Ответить
Наталия, Москва
Живу в центре города. Наш двор очень маленький, поэтому места для парковки автомобилей катастрофически не хватает. В то же время, в соседнем дворе, который значительно больше нашего, всегда есть свободные места. Въезд в соседний двор ограничен воротами, установленными жителями дома. Договориться со старшей по дому (соседнему) не получается. Скажите, пожалуйста, есть ли какие-то правовые нормы, дающие жителям моего дома требовать право въезда в соседний двор.
31.01.2019 00Ответить
Администратор портала Наталия, Москва
Нет, если установка забора законная, чужие жители не могут требовать доступа.
31.01.2019 00Ответить
Сергей
Добрый день! На придомовой территории есть парковка. Общим собранием жильцов дома решено ограничить временные рамки пользования ей дневным временем. Ночью ставить автотранспорт нельзя. Предусмотрены компенсационные выплаты в управляющую компанию, вплоть до лишения права заезда на придомовую территорию (Из решения верховного суда: ". собственнику помещения в многоквартирном доме принадлежит безусловное и неотчуждаемое право на пользование общим имуществом многоквартирного дома. При этом какие-либо способы ограничения или лишения собственника помещения в многоквартирном доме такого права действующим законодательством не предусмотрены).
Вопрос. Можно ли игнорировать решение собственников многоквартирного дома, ограничивающее меня в правах. Ситуация усугубляется тем, что большинство жилых и нежилых помещений принадлежит застройщику, и при голосовании всегда утверждаются выгодные ему тематики. Более того застройщик является учредителем управляющей компании.
18.01.2019 10Ответить
Администратор портала Сергей
Вы можете не только игнорировать, но и написать жалобу в местную администрацию (префектуру) и добиться сноса шлагбаума.
18.01.2019 00Ответить
Ольга
Чтобы изменить вьезд(выезд) придомовой территории администрация города потребовало схему с планируемыми изменениями.Кто должен и может её сделать?
16.01.2019 00Ответить
Администратор портала Ольга
16.01.2019 00Ответить
Алексей
Многоквартирный дом в Москве, являюсь арендатором жилого помещения, есть регистрация и договор. Сдавал деньги на установку и эксплуатацию шлагбаума, через 1,5 года старшая по дому решила ограничить въезд всем кроме собственников жилья. Законно ли это?
14.12.2018 00Ответить
Администратор портала Алексей
14.12.2018 00Ответить
Николай
Посяните пожалуйста. Въезд чего я могу ограничивать на придомовую территорию? Мы решили закрепить за один собственником по одному автомобилю, будет ли иметь праовую силу такое решение, учитываея то, что собрание проголосует? Может ли собственник пускать чужой транспорт, учитывая, что это заирешено регламентом? Имеет ли право арендатор нежилого посещения право на въезд во двор? Имеет ли право собственник нежилого помещения право на въезд во двор?
11.12.2018 00Ответить
Администратор портала Николай
Все кто на законных основаниях пользуется любым помещением в доме, имеет право пользоваться придомовой территории и заезжать на нее.
11.12.2018 01Ответить
Владимир Струнин
Старый жил фонд. Стоит между двух 5 этажек, подъезд к нему через эти два дома. Но собственники огородили въезд. И запрещают проковать Авто у дома. Ссылаются на то что это их территория. По документу земля их у нашего дома нет земли так как сжф. Что делать. И законно ли?
12.10.2018 01Ответить
Администратор портала Владимир Струнин
Действия незаконны, пишите жалобу в вашу префектуру.
12.10.2018 01Ответить
Игорь Житков
Проживаю в Новосибирске . Ул Котовского 12 . У нас закрыт двор забором и шлагбаум с 2-х сторон.
старший по дому решил провести заочное голосование всехжильцов , и запретить въезд на придомовую территорию тем , кто должен за ком услуги около 10 тыс . Скажитеэто законно или нет ? Даже если проголосует большинство , мне кажется этонарушение прав человека .
Сразу скажу я лично не должен , это очередная пакость старшего по дому к авто владельцам . Старший по дому оченьскандальная и пакостная личность . Знаючто у него конфликт с жильцом дома , утого есть машина, и скорее всего он по лиц счетам нашел какой то долг.
Если жилец должен по коммуналке подавайте в суд, но запретить двигаться по територии своего дома , где тыеще и собственник это уже за гранью..
Спасибо
27.09.2018 20Ответить
Администратор портала Игорь Житков
27.09.2018 11Ответить
Игорь Житков Администратор портала
Огромное спасибо .
Только что общались с одним из правления, он сказал , старший по дому позвонит в фирму которая обслуживает шлагбаум , или напишем туда бумагу , и телефон должника или брелок не будет открывать ворота на въезд или выезд из домовой територии ! Какие законы они нарушают , напишите пожалуйста . Завтра хочу написать жалобу в жилищную инспекцию . И написать заявление в отдел защиты прав потребителей. Потому что считаю это беспредел .
Если такое случится , куда звонить и куда обращаться? в полицию для составления протокола и потом с ним в прокуратуру , или куда?
27.09.2018 11Ответить
Администратор портала Игорь Житков
Жалобу необходимо написать в жилищную инспекцию и в прокуратуру так же можно. Нарушается в основном ЖК РФ, статьи по использованию общего имущества.
27.09.2018 21Ответить
житк Администратор портала
28.09.2018 00Ответить
Ирина
Общее собрание собственников закрыло двор воротами с открыванием с помощью СМС 57,2 % от общего числа голосов МКД, а не квалифицированным большинством. На вопрос "как проедут пожарные, скорая помощь, и др.спец.службы ?" — от УК и старшего по дому был ответ : у кого горит , у кого инфаркт — тот пусть выходит за ворота и ждет машину. Какой Закон указывает на обязательное обеспечение беспрепятственного заезда скорой и спецслужб ? Спасибо.
21.09.2018 10Ответить
Администратор портала Ирина
По закону действительно собственники на общем собрании имеют право определять режим использования придомовой территории, как общего имущества, даже если как таковой земли не выделено и права в Росреестре не закреплены, но на общем собрании должен быть установлен порядок въезда спецслужб и ответственные лица (дежурные), если этого нет, то можно потребовать это установить через суд.
22.09.2018 23Ответить
Гость Администратор портала
Читайте постановление Верховного Суда размещённого выше
10.03.2019 00Ответить
Николай
Въезд на территорию МКД может быть ограничен для всех жильцов на основании решения общего собрания квалифицированным большинством. При этом, должен быть обеспечен свободный проезд для пожарной техники. Например, установлением круглосуточного дежурства охраной МКД при въезде на территорию.
Добавить вопрос или комментарий
У Вас появились вопросы или собственное мнение?
Оставляйте в комментариях и Вы обязательно получите быстрый ответ .
Голосование:
Полезна ли Вам данная статья?
- Да, спасибо.
- Нет
- У меня остались вопросы и я задам их в комментариях. Жду ответа.
Голосовать!
Поделитесь статьей с друзьями и узнайте, поддерживают ли они Вас
Споры за парковочные места во дворах многоквартирных домов – частое явление. Один из них стал объектом судебных разбирательств между собственником квартиры и ТСЖ, которое управляло МКД.
Сегодня расскажем о решении ВС РФ о запрете въезда собственнику на парковку многоквартирного дома.
Почему ТСЖ запретило собственнику въезд на парковку
Собственник квартиры одного из многоквартирных домов Санкт-Петербурга сдал свою квартиру и передал арендатору ключи от шлагбаума, расположенного во дворе дома. ТСЖ решило, что арендатор не имеет права пользоваться парковочным местом и заблокировало пульт от шлагбаума.
Своё решение ТСЖ обосновало принятым общим собранием собственников помещений этого МКД решением, что на парковку могут въезжать только автомобили собственников помещений. Посторонний транспорт пускал диспетчер, если собственник его предварительно предупреждал о такой необходимости.
Собственник решил, что ТСЖ ограничило его права на земельный участок МКД, закрыв для него доступ на территорию парковки.
Найти мирное решение проблемы собственнику квартиры, сданной в аренду, и ТСЖ не удалось. Тогда владелец недвижимости обратился в суд с требованиями:
Предоставить ему два исправных пульта от шлагбаума взамен испорченных.
Не чинить препятствий в пользовании земельным участком МКД.
Кто мог пользоваться закрытой парковкой МКД
Московский районный суд г. Санкт-Петербурга решил, что требования истца не обоснованы. Общим собранием собственников помещений определён порядок пользования земельным участком:
- право въезда на территорию имеют только собственники помещений дома и их личный автотранспорт;
- владельцу электронного ключа запрещено использовать его для пропуска на территорию посторонних автомобилей;
- допуск спецтранспорта на территорию осуществляет диспетчер;
- автомобили посторонних людей допускаются на придомовую территорию диспетчером по предварительной договорённости.
В протоколе ОСС также предусмотрено наказание за нарушение установленного порядка – блокировка электронного устройства.
Московский районный суд г. Санкт-Петербурга оставил без изменений решение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского округа. Собственник был уверен, что действия ТСЖ незаконны, поэтому подал кассационную жалобу в Верховный Суд РФ.
Чем закончилось рассмотрение дела в ВС РФ
Верховный Суд проверил доводы районного суда и пришел к выводу, что его мнение ошибочно.
Согласно п. п. 1, 2 ст. 244 ГК РФ, имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли права собственности (долевая собственность) каждого из собственников или без определения таких долей (совместная собственность).
Общее имущество в МКД принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности (п. 1 ст. 290 ГК РФ). Распоряжение имуществом, находящемся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех её участников (ст. 246 ГК РФ).
Согласно п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество МКД, в том числе и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на земельном участке объекты.
П. 67 постановления Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 22 определено, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведён государственный кадастровый учёт, земля под МКД находится в собственности публично-правового образования.
Собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации МКД, а также объектов, входящих в состав ОИ в доме. При определении пределов полномочий собственников помещений по владению и пользованию земельным участком необходимо руководствоваться ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.
Если собственнику незаконно ограничили право пользования общим имуществом, он может требовать устранения нарушений его права в соответствии со ст. 304 ГК РФ. Собственник потребовал восстановления положения, существовавшего до нарушения права и пресечение действий, нарушающих право в силу положения ст. 12 ГК РФ.
ВС РФ пояснил, что решение ТСЖ запретить одному из собственников помещений в МКД въезжать на придомовую территорию противоречит действующему законодательству и нарушает права и законные интересы собственника. ТСЖ не имеет права закрыть собственнику доступ к общему имуществу и лишить его возможности оставлять автомобиль на придомовой территории в любое время суток.
Действующим законодательством не предусмотрена возможность блокировки доступа на придомовую территорию на основании решения ОСС как санкция за нарушение установленного собранием порядка пользования земельным участком.
ВС РФ отметил, что предыдущие суды должны были руководствоваться тем, что протокол ОСС имеет меньшую юридическую силу, чем ЖК РФ и ГК РФ, и противоречит положениям этих документов.
ВС РФ решил отменить определение судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда и повторно рассмотреть дело в суде апелляционной инстанции.