Как видно из условия данной задачи никаких обременений на земельный участок не возложено. Следовательно, на основании вышеизложенного, можно сказать, что ООО «Строитель» имеет право выкупить земельный участок в собственность и суд должен удовлетворить иск о понуждении заключения договора купли-продажи земельного участка.
В связи со строительством производственного объекта и необходимостью сноса жилого строения у Панина был изъят земельный участок, предоставленный ему в собственность. На земельном участке, кроме жилого строения, находились многолетние плодовые насаждения и хозяйственные постройки.
Какие гарантии предоставлены собственникам земли при изъятии у них земельных участков для государственных или муниципальных нужд? Охарактеризуйте порядок изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд.
В силу ст. 49 Земельного кодекса РФ изъятие земли допускается в исключительных случаях, когда отсутствуют другие варианты размещения объектов государственного и муниципального значения. Если при этом речь идет о строительстве, органы местного самоуправления в соответствии со ст. 31 ЗК РФ должны предложить варианты выбора земельного участка. В городских поселениях земельные участки могут быть изъяты для застройки в соответствии с генеральным планом и правилами землепользования (п. 3 ст. 83 ЗК РФ), из чего следует, что решение об изъятии должно быть мотивированным.
Основания прекращения права собственности указаны в ст. 235 ГК РФ. Напр.: при отчуждении собственником своего имущества другим лицам и др.
Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда такие основания предусмотрены законом. Изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных с:
1) выполнением международных обязательств Российской Федерации;
2) размещением следующих объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов.[4]
Пункт 2 ст. 31 ЗК РФ устанавливает гарантии прав владельцев земельного участка в связи с его изъятием. Положения данного пункта основаны на норме ст. 35 Конституции РФ, согласно которой никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.
В отношении указанного пункта ст. 31 ЗК РФ дано разъяснение Пленума ВАС РФ, согласно которому под равноценным возмещением понимается выкупная цена земельного участка, в которую включаются рыночная стоимость изымаемого участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он понесет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.[5]
Согласно ст. 280 ГК собственник земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, несет риск отнесения на него при определении выкупной цены земельного участка) затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке с момента государственной регистрации решения об изъятии участка до достижения соглашения или принятия судом решения о его выкупе.
Согласно ГК (гл. 17) земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом РФ или муниципальным образованием. Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти и органами исполнительной власти субъектов РФ. Государственные органы, уполномоченные принимать решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, порядок подготовки и принятия этих решений определяются федеральным земельным законодательством.
При рассмотрении дела суд должен применить ст. 13 ГК РФ, которая устанавливает два основания признания ненормативного акта государственного органа или органа местного самоуправления недействительным — несоответствие закону и нарушение прав гражданина или юридического лица. Как указано в п. 6 постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 1 июля 1996 г. N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для признания оспариваемого акта недействительным оба основания должны иметь место одновременно. Суд должен установить как несоответствие акта закону, так и нарушение прав заявителя иска, в противном случае требование подлежит отклонению.
Если доказательств правомерности решения об изъятии представлено не будет, то требование гражданина Панина о признании постановления главы администрации недействительным будет удовлетворено. Оспариваемый акт нарушает права собственника земли, т.к. направлен на лишение его законного права. Таким образом, суд должен установить, что глава администрации области принял немотивированное постановление об изъятии земельного участка.
земельный участок право собственник
1. Боголюбов С.А. Земельное право: Учебник – М.: Высшее образование,
2. Гражданский кодекс Российской Федерации (с изменениями от 26 января, 20 февраля, 12 августа 1996 г., 24 октября 1997 г., 8 июля, 17 декабря 1999 г., 16 апреля, 15 мая, 26 ноября 2001 г., 21 марта, 14, 26 ноября 2002 г., 10 января, 26 марта, 11 ноября, 23 декабря 2003 г., 29 июня, 29 июля, 2, 29, 30 декабря 2004 г., 21 марта, 9 мая, 2, 18, 21 июля 2005 г., 3, 10 января, 2 февраля, 3, 30 июня, 27 июля, 3 ноября, 4, 18, 29, 30 декабря 2006 г., 26 января, 5 февраля, 20 апреля, 26 июня, 19, 24 июля, 2, 25 октября, 4, 29 ноября, 1, 6 декабря 2007 г., 24, 29 апреля, 13 мая 2008 г.)
3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ
(с изменениями от 30 июня 2003 г., 29 июня, 3 октября, 21, 29 декабря 2004 г., 7 марта, 21, 22 июля, 31 декабря 2005 г., 17 апреля, 3, 30 июня, 27 июля, 16 октября, 4, 18, 29 декабря 2006 г., 28 февраля, 10 мая, 19 июня, 24 июля, 30 октября, 8 ноября 2007 г., 13 мая 2008 г.)
4. Конституция РФ 1993г.
5. Крассов О.И. Земельное право: Учебник.-2-е изд., перераб. И доп. – М.:
6. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного
7. Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 1 июля 1996 г. N
6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"
Законодатель не определил в нормативно-правовых актах сам термин «новостройка». На практике под новостройкой понимается строящееся здание, которое не введено в эксплуатацию. До вступления в силу Гражданского кодекса Российской Федерации процесс ввода объекта в эксплуатацию регулировался различными нормативными документами в зависимости от того, какой именно объект принимался в эксплуатацию. С 1 января 1988 г. были введены в действие Строительные нормы и правила СНиП 3.01.04-87 «Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов. Основные положения», утвержденные постановлением Госстроя СССР от 21.04.1987 № 84, которые действуют и в настоящее время.
В соответствии с указанными правилами законченные строительством объекты жилищно-гражданского назначения подлежат приемке в эксплуатацию государственными приемочными комиссиями только после выполнения всех работ, благоустройства территории, обеспеченности объектов оборудованием в полном соответствии с утвержденными проектами, а также после устранения недоделок. В настоящий момент согласно положениям ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации. Именно данный документ подтверждал момент создания нового объекта недвижимости с показателями, соответствующими требованиям градостроительных и строительных норм и правил, а также устанавливал возможность его эксплуатации (использования) в соответствии с целевым назначением.
- отсутствие документов, указанных в части 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации;
- несоответствие объекта капитального строительства требованиям градостроительного плана земельного участка или проекта планировки территории и проекта межевания территории;
- несоответствие объекта капитального строительства требованиям, установленным в разрешении на строительство;
- несоответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации. Данное основание не применяется в отношении объектов индивидуального жилищного строительства.
Можно ли оспорить само разрешение на ввод объекта в эксплуатацию?
В силу ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, ст. 254 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в круг обстоятельств, подлежащих установлению при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных актов, действий (бездействия) госорганов входят проверка соответствия оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту, проверка факта нарушения оспариваемым актом, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя, а также соблюдение срока на подачу заявления в суд. Обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
Таким образом, зачастую при заявлении об оспаривании разрешения на ввод эксплуатацию заявитель злоупотребляет правом, поскольку без данного документа право собственности на помещение в новостройке не подлежит регистрации.
Кроме того, важно знать, что при обращении с требованием о рассмотрении законности выдачи разрешения или признания его недействительным не разрешается сам спор о праве собственности на объект.
В пункте 56 постановления пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» содержится прямое указание на то, что зарегистрированное право на недвижимое имущество не подлежитоспариванию путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ, поскольку в порядке производства по делам, возникающим из публичных правоотношений, не может разрешаться спор о праве на недвижимое имущество.
Многие граждане при строительстве индивидуального жилищного объекта полагают, что ввод помещения в эксплуатацию необязателен. Данная позиция представляется ошибочной. Каковы последствия несоблюдения введения объекта в эксплуатацию?
В соответствии с частью 5 статьи 9.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, эксплуатация объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию влечет наложение административного штрафа. Таким образом, в случае выявления факта эксплуатации индивидуальных жилых домов без разрешения на ввод их в эксплуатацию либо незарегистрированных в Росреестре, такие граждане могут быть привлечены к административной ответственности в установленном порядке. Кроме того, для выявления незарегистрированных и не сданных в эксплуатацию объектов индивидуального жилищного строительства, а также установления факта их эксплуатации администрацией населенного пункта могут проводиться систематические проверки. Важно понимать, что граждане, проживающие в доме, не введенном в эксплуатацию, не могут рассчитывать на меры социальной поддержки со стороны государства. Например, не смогут оформить субсидии на оплату коммунальных услуг, не имеют права прописаться в доме. В случае стихийных бедствий собственнику не будет выдана компенсация в связи с утратой имущества.
При вводе объекта в эксплуатацию при строительстве дома на основании Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» важным аспектом является качество передаваемого объекта. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям СНиП.
В соответствии со статьей 755 Гражданского кодекса Российской Федерации подрядчик, если иное не предусмотрено договором строительного подряда, гарантирует достижение объектом строительства указанных в технической документации показателей и возможность эксплуатации объекта в соответствии с договором строительного подряда на протяжении гарантийного срока. Установленный законом гарантийный срок составляет пять лет и может быть увеличен соглашением сторон. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.
Исходя из системного толкования указанных норм материального права следует, что в связи с характером спорных правоотношений, возникающих между дольщиком и застройщиком в области долевого строительства многоквартирного дома, законодателем предъявляются повышенные требования к качеству объекта долевого строительства, которые в том числе проявляются в установлении продолжительного гарантийного срока, обусловленного как видом строения (жилой дом), так и целями его использования. При этом законодатель, формируя период гарантийного срока, учитывал, что недостатки объекта долевого строительства, с учетом наличия широкого спектра градостроительных особенностей многоквартирного дома, могут проявиться в течение длительного периода, начиная с момента передачи участнику долевого строительства объекта недвижимости.
На основании пункта 6 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ участник долевого строительства вправе предъявлять застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока.
Подрядчик несет ответственность за недостатки (дефекты), обнаруженные в пределах гарантийного срока, если не докажет, что они произошли вследствие нормального износа объекта или его частей, неправильной его эксплуатации или неправильности инструкций по его эксплуатации, разработанных самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами, ненадлежащего ремонта объекта, произведенного самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами (пункт 2 статьей 755 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, в пределах гарантийного срока действует презумпция вины подрядчика за недостатки (дефекты) выполненных работ(постановление от 8 мая 2013 года № А33-18054/2011 Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа).
Следовательно, мнение о том, что факт возникновения недостатков до передачи результата работ или по причинам, возникшим до этого момента, должен доказать участник долевого строительство, является неправомерным.
Компания получает участок под строительство, но местные жители против новостройки. Могут ли они повлиять на процесс предварительного согласования муниципалитетом места расположения объекта и обязаны ли власти прислушиваться к мнению жителей? Кто должен информировать население и что будет, если этого не сделать? От ответов на эти вопросы порой зависит судьба будущей стройки.
Протест населения — законное основание для отказа в предварительном согласовании места расположения объекта строительства (постановление ФАС Уральского округа от 04.04.2007 № Ф09-1706/07-С6). Обязанность информировать жителей о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков под строительство предусмотрена в п. 3 ст. 31 Земельного кодекса РФ.
В то же время порядок и формы подобного информирования не определены, что приводит к возникновению проблем при оценке надлежащего исполнения этой обязанности.
Кто должен информировать население
Обязанность сообщать населению о возможном строительстве возложена на органы местного самоуправления (п. 3 ст. 31 ЗК РФ). Лица, заинтересованные в получении участка, не имеют отношения к процессу информирования.
В постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 19.10.2006 № Ф04-6959/2006(27663-А46-20) по делу № 23-1725/05 сказано, что для получения соответствующего решения со стороны лица, обратившегося для получения земельного участка под строительство, требуется исключительно подача заявления о выборе земельного участка и предварительном согласовании места размещения объекта. Обязанность заявителя осуществить какиелибо иные действия, в том числе информировать население о предстоящем предоставлении участка под строительство, действующим законодательством не предусмотрена.
Итак, информировать население о предстоящем строительстве должна местная администрация, а не заявитель. Но если администрация не сообщила жителям о предстоящей стройке, дальнейший отказ в согласовании места расположения объекта не может быть оспорен заявителем на этом основании — как несоблюдение процедуры рассмотрения заявления. Подобный аргумент суды отвергают (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 19.12.2006 № А33-19208/05-Ф02-6708/06-С1).
Означает ли сказанное, что заявитель в принципе не должен следить за тем, чтобы администрация информировала население? Нет. Неинформированность населения не является основанием для отказа в предварительном согласовании места расположения объекта, но может служить поводом для оспаривания положительного решения местной администрации. Например, ФАС Северо-Западного округа в постановлении от 01.07.2008 № А26-6352/2007 по заявлению прокурора признал незаконным предварительное согласование размещения объекта строительства, поскольку в нарушение требований п. 3 ст. 31 Земельного кодекса РФ земельный участок для строительства был выбран без информирования населения органами местного самоуправления.
Когда информировать
Судебная практика в большинстве случаев признает, что население должно быть проинформировано до составления акта выбора земельного участка и принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 19.12.2006 № А33-19208/05-Ф02-6708/06-С1).
Однако некоторые суды считают, что данные сроки носят организационный характер, поэтому информирование населения после принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта, но до принятия решения о предоставлении земельного участка под строительство следует рассматривать как соответствующее земельному законодательству (постановление ФАС Северо-Западного округа от 15.05.2007 по делу № А05-11491/2006-33).
Что люди скажут
В деле, которое рассматривал Арбитражный суд Красноярского края (решение от 27.06.2007 № А33-6042/2007), администрация муниципального образования отказала в предоставлении земельного участка под строительство АЗС исходя из многочисленных протестов населения. Но суд признал отказ незаконным, отметив, что орган местного самоуправления имеет право при принятии соответствующих решений руководствоваться только тем мнением граждан и общественных организаций, которое обосновано реальным умалением прав и законных интересов населения муниципального образования.
Иными словами, обязанность информировать население о возможном или предстоящем предоставлении земельного участка не означает, что местные власти должны слепо следовать мнению населения. Основанием для отказа в предварительном согласовании места расположения объекта строительства может быть только мотивированное несогласие населения с предстоящим строительством.
Почему суды приходят к подобному выводу?
Обратимся к постановлению ФАС Восточно-Сибирского округа от 19.12.2006 № А33-19208/05-Ф02-6708/06-С1. Администрация согласовала место расположения магазина, но оповестила население уже после согласования. Жители воспротивилось стройке по двум причинам. Вопервых, участок под предполагаемое строительство был частью площади перед Домом культуры, то есть имел для жителей культурное значение. Вовторых, строительство объекта на отведенном участке требовало переноса водопроводной сети, снабжающей жилые дома, что могло повлечь перебои в водоснабжении.
В результате администрация отменила постановление о предварительном согласовании места размещения объекта и отказала в удовлетворении заявления о предоставлении земельного участка для строительства магазина. Потенциальный застройщик оспорил это решение в суде, заявляя, что информировать население следовало до предварительного согласования места расположения объекта — тогда можно было учитывать мнение населения. Но суд отверг этот довод, указав, что население муниципального образования может требовать учесть его мнение как при предварительном согласовании места расположения строительства, так и при предоставлении земельного участка.
Итак, само по себе информирование населения о предстоящем строительстве уже после предварительного согласования места расположения объекта не препятствует муниципалитету отказать в предоставлении участка под строительство в случае обоснованного протеста населения.
Что будет, если промолчать
Является ли факт неоповещения населения безусловным основанием для признания недействительным решения муниципалитета о предварительном согласовании места размещения объекта? По данному вопросу судебная практика противоречива.
Одни суды считают, что неисполнение обязанности информировать население о предстоящем строительстве — достаточное основание для признания недействительным решения соответствующего органа о предварительном согласовании мест размещения объекта (постановления ФАС Волго-Вятского округа от 09.10.2003 по делу № А43-3688/2003-26-121 и ФАС Северо-Западного округа от 01.07.2008 по делу № А26-6352/2007).
Другие приходят к выводу, что ненадлежащее исполнение названной обязанности может служить основанием для признания недействительным акта органа власти, полномочного распоряжаться публичными землями. Но только в случае реального ущемления чьихлибо прав и законных интересов в результате принятия соответствующего решения (постановления ФАС Московского округа от 30.12.2004 № КГ-А41/12052-04 и ФАС Уральского округа от 26.03.2007 № Ф09-1904/06-С6). Этот подход, на наш взгляд, наиболее разумный, поскольку немотивированный протест населения не может быть поводом для отказа в согласовании места расположения объекта. Протест должен содержать ссылку на ущемление прав и законных интересов населения. А если ущемления нет, факт информирования населения ничего не меняет: мотивировать несогласие в такой ситуации населению нечем.
Кстати
Степень информированности населения законодательно не установлена. Суды нередко приходят к выводу, что информирование жителей без указания существенных характеристик предоставляемого земельного участка (его месторасположения, границ) и планируемого к строительству объекта (его назначения) свидетельствует о ненадлежащем исполнении возложенной на органы местного самоуправления обязанности, что делает недействительным соответствующее решение местной власти.