Кандидат экономических наук, эксперт сайта.
В стремлении исключить возможные риски при дорогостоящих покупках, покупатели и продавцы все чаще обращаются в Сберегательный банк с просьбой выступить гарантом сделки и взять на себя юридическую ответственность за чистоту купли-продажи недвижимого имущества. На помощь в этом случае приходит аккредитив.
Что такое аккредитив
Не вдаваясь в сложные финансовые формулировки, дадим простое, понятное объяснение термину «аккредитив». Аккредитив – это финансовый инструмент, дающий 100% гарантию продавцу в получении денег за проданный товар. При открытии аккредитива покупатель переводит в банк всю сумму за имущество, выставленное на продажу. Деньги там хранятся до тех пор, пока товар не перейдет в собственность покупателя.
Виды аккредитивов
В финансовой сфере большое количество видов аккредитивов. Их можно открыть под любой вид сделки. Для своих клиентов при покупке квартиры, дома, земельного участка и т.д. Сбербанк предлагает следующие виды аккредитива:
- Безакцептный – перечисление денег на лицевой счет продавца проводится без покупателя. В соответствии с договором, в банк обращается только продавец;
- Безотзывной – перечисление денег любой стороне сделки возможно только с согласия банка, покупателя и продавца. В одностороннем порядке закрыть аккредитив не получится (например, покупатель нашел более выгодный вариант покупки и хочет расторгнуть сделку);
- Отзывной – деньги с аккредитивного счета возвращаются покупателю без согласия продавца при наступлении форс-мажорных обстоятельств, указанных в договоре;
- Покрытый – в банк покупателем переводится оговоренная в договоре сумма, которая хранится там до выполнения условий сделки.
Отметим, что Сбербанк практикует выдачу безотзывных покрытых аккредитивов.
Достоинства и недостатки
Аккредитив для физических лиц в Сбербанке имеет свои плюсы и минусы для обеих сторон проводящейся купли-продажи недвижимости.
При покупке
Планируя покупку, необходимо исключить любые риски, чему способствует аккредитив. Покупатель в этом случае имеет следующие плюсы:
- Защищается от любых видов мошенничества, а также возникновения не перечисленных в форс-мажоре обстоятельств: появление третьих лиц, претендующих на владение имуществом, начало судебного разбирательства по взысканию различного вида задолженности продавца и т.д. – деньги банком будут возвращены их владельцу;
- Освобождается от необходимости обналичивания денег: получить, пересчитать и хранить до завершения сделки крупную сумму денег;
- Имеет гарантию, что при срыве регистрации в Росреестре в оговоренные договором купли-продажи сроки, положенная на аккредитив сумма автоматически переведется Сбербанком на лицевой счет Покупателя;
- Низкий, при этом более выгодный, тариф на хранение денег в безналичной форме в банке в качестве гарантии оплаты сделки.
Есть у метода и отрицательные стороны:
- Несмотря на то, что банк в открытой оферте пишет о 10 минутах на открытие аккредитива, придется оформлять большое количество бумаг;
- Данная сделка помимо воли участвующих в ней сторон станет известна налоговой инспекции, при этом по фактической цене (при использовании банковской ячейки реальную цену предмета купли-продажи можно занизить). У налоговиков могут возникнуть вопросы об источниках происхождения больших денежных сумм, если они не согласуются с ранее поданными декларациями. В таком случае придется давать письменное объяснение.
При продаже
Сделка с недвижимостью через аккредитив Сбербанка выгодна и продавцу:
- Отпадает необходимость пересчета денежных сумм и проверки купюр на подлинность;
- Он так же, как и покупатель, полностью защищен от мошеннических действий и рисков возникновения непредвиденных ситуаций – стороны получают причитающиеся им по договору только при выполнении всех его условий.
Недостаток один, но существенный: банк в обязательном порядке обязан сообщить налоговым органам об открытии аккредитива. Если имущество продавалось по цене более 1,0 млн. рублей, а владение не превышало 3 лет, придется заплатить НДФЛ – скрыть реальный доход от реализации не получится.
Есть у аккредитива банка еще несколько недостатков:
- Аккредитив Сбербанка при покупке недвижимости не открывается на небольшие суммы;
- Высокий тариф на открытие и обслуживание аккредитива юридическими лицами;
- Участие в сделке нерезидентов России (продавец или покупатель проживает за пределами страны) ведет к существенному повышению стоимости аккредитива;
- Необходимость оформления большого количества бумаг.
Тарифы и условия по аккредитиву для физических лиц
Открытие аккредитива гарантирует прозрачность сделки. Поэтому отказ одной из сторон от посреднических услуг банка означает одно: планировалась афера. Обратиться в Сбербанк за помощью в проведении сделки могут как юридические лица, так и физические. При этом:
- Частное лицо не должно заниматься предпринимательской деятельностью (если оформлено ИП, обращение в банк производится от имени юридического лица);
- Оба участника сделки должны иметь лицевые счета в Сберегательном банке;
- До открытия аккредитива покупатель обязан обеспечить наличие на лицевом счете суммы для оплаты покупки и выплаты комиссионных банку за открытие и обслуживание аккредитива.
Аккредитив можно открыть при покупке недвижимости, в том числе с использованием ипотеки, когда банк зачисляет кредит на покупку жилья на аккредитивный счет и при обмене квартирами («альтернативная сделка») с длинной цепочкой участников.
Стоимость аккредитива в Сбербанке для физического лица при покупке жилья или земельного участка лояльная к клиенту и составляет всего 2 000 руб.
Условия по аккредитиву для юридических лиц
В сделке с недвижимостью могут выступать и индивидуальные предприниматели, и юридические лица. Сбербанк для случаев, когда одной из сторон сделки (или обе) выступает юридическое лицо, предлагает другие, более высокие тарифы. Сколько стоит аккредитив в Сбербанке для ИП и юридических лиц можно узнать на официальном сайте банка по адресу: https://www.sberbank.ru/ru/person/additional/accreditive.
Приведем основные положения:
- тариф составляет 0,5% от величины сделки;
- минимальная сумма комиссионных – 2500 руб.;
- максимальная сумма комиссионных – 15 000 руб.
Приведенные данные относятся к одной операции. При продлении сроков аккредитива или изменении суммы в договоре, взимаются дополнительные комиссионные.
Как открыть аккредитив
На вопрос, как открыть аккредитив в Сбербанке, — его официальный сайт (https://www.sberbank.ru/) утверждает, что достаточно лишь заявления и 10 минут времени. Однако, не все так просто.
Вначале покупатель и продавец подписывают договор купли-продажи имущества, где детально прописывают условия и обязательства сторон, сроки действия договора и форс-мажорные обстоятельства. После этого участники сделки имея с собой общегражданские паспорта, копию и оригинал договора, выписку из Росреестра о всех сделках с реализуемой недвижимостью и документом, подтверждающим право собственности продавца обращаются в банк с заявлением об открытии аккредитива.
Важно: при долевом участии в собственности предоставляется договор ДДУ и генеральная доверенность номинальному собственнику на право продавать или покупать имущество, принадлежащее другим физическим или юридическим лицам.
После подачи заявления стороны договора подписывают с банком соглашение, где расписывают условия хранения аккредитива и его перечисления после завершения сделки или возврата покупателю при срыве.
Важно: до начала подачи заявления на лицевом счете покупателя должна находиться сумма равная сумме сделки плюс комиссионные банку в размере 2 000 руб.
Аккредитив и банковская ячейка – основное отличие
В связи с участившимися случаями мошеннических действий при сделках с недвижимостью, Сбербанк стал третьей стороной договоров купли-продажи – предоставляет продавцу и покупателю гарантии честного завершения перехода недвижимого имущества от одного владельца ко второму. Для этого у него есть две возможности:
- предоставить банковскую ячейку для хранения наличных денег;
- открыть банковский аккредитив для зачисления на него безналичных средств в сумме, предусмотренной договором.
Принципиальное отличие предоставляемых гарантий в том, в каком виде хранятся деньги: наличной или безналичной форме.
В остальном отличий, кроме размера оплаты услуги, нет – при выполнении условий договора деньги получит продавец, при нарушении – аккредитив вернется покупателю.
Важно: при отзыве лицензии у банка, деньги из ячейки можно забрать в любой момент, с аккредитива — через несколько месяце и то в пределах оговоренных законодательством – до 1,4 млн. руб.
Заключение и резюме темы
Приобретение дорогостоящих покупок всегда сопровождается риском нарваться на недобросовестных участников сделки. Исключить опасность потери денег или имущества поможет открытие аккредитива. При этом наиболее популярным является безотзывный аккредитив при продаже квартиры Сбербанка.
Услуга платная: комиссионные для физического лица составляют всего 2 000 руб., для юридических – 0,5% от суммы сделки, но не более 15,0 тыс. руб. Продлить сроки действия договора купли-продажи или сумму в нем можно, но только один раз с взаимного согласия сторон сделки. Банк перечисляет аккредитив продавцу при выполнении всех условий сделки. В противном случае деньги возвращаются покупателю.
Ситуация: квартиру продаю за 5 млн, с хорошим ремонтом, покупателю все нравится, цена занижена от рынка процентов на 5 точно. Придумали они (покупатель с риэлторами) делать аккредитив, безотзывной: то есть в банке покупатель открывает специальный счет, куда кладет деньги за квартиру. Затем сумма перечисляется на корреспондентский счет банка где счет продавца. Как только квартира перейдет в собственность покупателя, а продавец это документально докажет (принесет в банк ДКП с отметкой органа гос. регистрации), продавцу перечислят деньги на его счет. Безотзывный аккредитив – значит покупатель не вправе его аннулировать по собственной воле, без согласия продавца.
Заруба сейчас в том, когда отдать ключи от квартиры покупателю. Покупатель хочет открыть аккредитив, подписать ДКП, осмотреть квартиру, подписать акт, получить ключи. Я-продавец хочу ключи отдать покупателю когда деньги поступят на мой счет, ну или хотя бы когда орган гос. регистрации отметку на ДКП поставит.
Не знаю как быть, стоит ли упрямиться и идти на разрыв сделки, покупатель какой-то все в свою пользу гнет, без уступок.
Задаток в размере 100 тр перевели, есть договор предварительный где сказано что если сделка не состоится по вине продавца то я возвращаю задаток в двойном размере, а если по вине покупателя — то задаток не возвращается. А здесь по чьей вине не состоится сделка? (задаток я готов вернуть просто, безо всяких).
Так случилось, что на прошлой неделе волею случая мне довелось посетить несколько отделений Сбербанка.
Обычный, на первый взгляд, визит, благодаря сотрудникам этого замечательного банка в итоге превратился в увлекательный приключенческий квест.
Но обо всем по порядку.
Цель визита заключалась в следующем: возникла необходимость совершить сделку по купле-продаже объекта недвижимости.
Сбербанк, как самый надежный банк России, был выбран сторонами сделки в качестве банка, в котором будут производиться расчеты по договору купли-продажи.
При этом Продавцом и Покупателем совместно было решено прибегнуть к расчетам не через банальную депозитарную ячейку, а к самому современному, прозрачному и безопасному способу расчетов — через банковский аккредитив Сбербанка.
Для тех кто не в курсе, что такое аккредитивный расчет, поясню — при этой форме расчетов Покупатель перед сделкой открывает в банке специальный счет, на котором блокируется N-ная сумма денег, которая после регистрации перехода права собственности на объект недвижимости, переводится на счет Продавца. Таким образом, производится безналичный расчет по сделке.
И вот приходим мы вместе с продавцом в одно из многочисленных московских отделений Сбербанка (довольно крупное отделение, расположенное в отдельно стоящем здании).
Открываем стеклянную дверь.
Нас встречает на входе улыбающийся мальчик-консультант у терминала электронной очереди.
Далее между нами следует примерно такой диалог:
— Чем я вам могу помочь?
— Мы по вопросу аккредитивного расчета по сделке купли-продажи.
На лице мальчика-консультанта внезапно появляется замешательство.
Он явно не ожидал такого вопроса. Становится понятно, что он первый раз в жизни услышал слово «аккредитив» и поэтому не знает, какой талончик электронной очереди нам выдать.
Я решил помочь растерянному «специалисту» Сбербанка и по слогам произнес:
— Нас интересует АК-КРЕ-ДИ-ТИВ. К кому мы можем обратиться? В какое окошко?
Дальше последовал неожиданный ответ.
— Вы хотите взять кредит? Потребительский или оформить карту?
Наш разговор был похож на разговор глухого с немым.
— Нет. Кредит нас не интересует. Нас интересует АККРЕДИТИВ. Вы понимаете, что такое аккредитив? — спросил я у мальчика, уже немного начиная нервничать от тупиковости ситуации.
— Одну секундочку, мне необходимо проконсультироваться — чуть дрожащим голосом ответил он и быстро убежал в направлении кабинета, на стеклянной двери которого было написано «Руководитель».
Спустя несколько минут нахождения в кабинете Руководителя, мальчик вернулся к нам и с чувством полной уверенности, что теперь он обладает всей необходимой информацией по интересующему нас вопросу, отчеканил:
— Извините, я проконсультировался с руководителем и он сказал, что в отделе ипотечного кредитования сейчас нет специалиста. У него обеденный перерыв. Зайдите, пожалуйста, через час.
— При чем тут ипотечный отдел? — спросил я, постепенно начиная выходить из себя. — Нам не нужен ни потребительский, ни ипотечный кредит. Нам нужен специалист, который поможет нам оформить аккредитивный расчет по сделке купли-продажи недвижимости. Это банк или шарашкина контора? Здесь кто-нибудь знает что такое «аккредитив»?
Мальчик-консультант сделал вид, что обиделся на то, что мы не довольны качеством его консультации и после сквозь зубы произнес:
— Если я вам не смог помочь, то вы можете взять в терминале талончик «Решить проблему» и по электронной очереди пройти в кабинет руководителя. Может он вам поможет.
Поскольку ситуация становилась безвыходной, мы так и сделали. Взяли талончик «Решить проблему».
Личной аудиенции у руководителя этого отделения пришлось ждать около часа. Видимо руководитель был очень занят.
Когда он нас изволил принять, мы ему изложили суть нашей проблемы и сообщили, что хотим провести аккредитивный рассчет по сделке купли-продажи с помощью Сбербанка.
Каково же было наше удивление, когда этот руководитель в нашем присутствии начал звонить кому-то по телефону и выяснять что такое аккредитив и оказывает ли вообще такую услугу Сбербанк, отделением которого он руководит?
После того, как руководитель повесил трубку, до нашего сведения было доведено, что Сбербанк такую услугу действительно оказывает, но в настоящее время это сделать не возможно и вообще их отделение не подключено к базе аккредитивных договоров. Вот такая печальная ситуация.
Два часа потраченного времени на все эти «консультации» оказались выброшенными на ветер.
Разумеется, мы покинули это отделение Сбербанка и поехали в ближайшее соседнее отделение.
Но и в соседнем отделении нас ждала примерно такая же картина.
Нас с нашими вопросами об аккредитивном рассчете встречали в Сбербанках с удивлением и смотрели на нас так, как-будто мы инопланетяне.
Точно такая же ситуация повторилась и во втором, и в третьем отделении.
Лично для меня это стало абсолютным нокаутом.
А ведь мы всего лишь хотели в безналичном порядке рассчитаться по сделке купли-продажи. Ничего сверхъестественного от Сбербанка мы не требовали.
Но на поверку оказалось, что сотрудники Сбербанка — самого крупного банка России — не знают что такое аккредитив и как его правильно оформить.
Странно это все выглядит на фоне попыток Германа Оскаровича Грефа сделать Сбербанк самым продвинутым и современным банком России.
Вместо того, чтобы осваивать блокчейны и прочие прелести i-прогресса, для начала сотрудникам Сбербанка было бы неплохо освоить такие стандартные банковские услуги как АККРЕДИТИВ.
Итог всей этой истории:
Сделку, нам, видимо, придется проводить с использованием банальной банковской ячейки. Как это делает 90% населения РФ.
А сотрудникам Сбербанка рекомендую учиться, учиться и еще раз учиться!