Правовой режим нежилых помещений
Помещения многоквартирного дома, обслуживающие более одной квартиры, определяются в ст.290 ГК РФ, гл. 6 ЖК РФ как общее имущество дома.
Общее имущество в многоквартирном доме находится в общей долевой собственности собственников квартир и домовладельцев и не подлежит отчуждению отдельно от права собственности на помещения (ст.290 ГК РФ, ст.37 ЖК РФ). Допускается ограниченное распоряжение общим имуществом в соответствии с его целевым назначением: данные объекты могут быть переданы в пользование иным лицам или обременены сервитутом, когда это не связано с нарушением охраняемых законом прав и интересов домовладельцев. То есть общие нежилые помещения в многоквартирном доме и кондоминиуме не могут быть проданы, обменены, заложены. В отношении них могут быть заключены договоры аренды, безвозмездного пользования (ссуды), соглашения об установлении сервитутов. Например, по соглашению собственников помещений дома могут быть переданы в пользование следующие общие помещения — дворницкие, кладовые, колясочные, велосипедные, консьержные, погреб.
Можно характеризовать эти помещения как вспомогательные, хотя в законодательстве отсутствует такое определение. Самостоятельного значения они не имеют, однако использование их лицами, не проживающими в доме, возможно. Правовой режим вспомогательных помещений в многоквартирном доме — ограниченно обороноспособное недвижимое имущество.
Распоряжение общими помещениями осуществляют либо сами домовладельцы, либо их объединение, управляющая компания (ст. 135 ЖК РФ). Если способ управления выбран управление управляющей организацией, то стороной договора является данное юридическое лицо, действующее от собственного имени. Однако для этого необходимо решение общего собрания домовладельцев (ст. 44 ЖК РФ). Все домовладельцы принимают участие в управлении общим имуществом.
В общее имущество дома также входят помещения, которыми в силу их функционального назначения невозможно распоряжаться даже ограниченно. Так, запрещено распоряжение следующими объектами, неразрывно связанными с системами жизнеобеспечения дома: балкон, вестибюль, веранда, галерея, коридор, крыльцо, крыши, лестница, лестничные площадки, лифтовый холл, лифты, лифтовые и иные шахты, лоджия, подъезд, тамбур, технический этаж, чердак.
Такое имущество не может быть не только отчуждено, но и передано в пользование, поскольку это будет нарушать возможность эксплуатации и обслуживания дома в целом и помещений в нем. В соответствии со ст.606, п.1 ст.611, ст.691 ГК РФ по договору аренды или ссуды имущество передается во временное владение и (или) пользование в состоянии, соответствующем назначению имущества. Подвалы, чердаки и другие технические помещения должны быть всегда доступны для эксплуатирующих служб, использование их иными лицами не допускается.
Технические помещения наряду с конструктивными элементами и внутридомовым оборудованием являются просто общим имуществом дома, их даже нельзя отнести к недвижимому имуществу (нежилым помещениям). Президиум ВАС РФ в п.1 Обзора практики разрешения споров, связанных с арендой, указал, что крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания (Информационное письмо от 01.01.2001 N 66* (2)).
Использование общего имущества дома — размещение рекламы, спутниковых антенн и другого телекоммуникационного оборудования, переоборудование чердаков и подвалов, безусловно, должно осуществляться с согласия домовладельцев, но это — не сделка с недвижимостью.
Возможность самостоятельного, а не вспомогательного использования нежилых помещений не позволяет отнести их к общему имуществу.
Судебная практика закрепляет следующее:
— Собственники квартир обратились в суд с иском о признании недействительным постановления главы администрации о разрешении переоборудования подвального помещения и инвестиционного контракта, передающего право собственности на реконструированное помещение индивидуальному предпринимателю, на том основании, что им принадлежат общие помещения дома, включая подвальное помещение.
Решением районного суда г. Нижнего Новгорода, оставленным без изменения в кассационном порядке, иск был удовлетворен. Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ отменила судебные постановления ввиду неправильного толкования судом норм материального права. Было указано, что из п.1 ст.290 ГК РФ и ст.1 Закона о ТСЖ следует, что нежилые помещения, не предназначенные для обслуживания жилых помещений в доме и имеющие самостоятельное значение, не входят в состав общего имущества собственников квартир.
Помещения, принадлежащие ЖСК, ТСЖ (иным объединениям собственников жилья), также не являются общим имуществом. Согласно ст.29 Закона о ТСЖ товарищество может иметь в собственности помещения, надстраивать и перестраивать их, возводить новые постройки на предоставленных ему землях. Право собственности на них принадлежит не домовладельцам, а ТСЖ как юридическому лицу.
Назначение помещений: самостоятельные, вспомогательные, технические — должно быть документально определено. В соответствии со ст.1 ФЗ от 01.01.2001 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» индивидуализация объекта недвижимости для регистрации проводится посредством технического учета(инвентаризации). Поэтому назначение помещения должно определяться на основании документов технического учета.
В соответствии с постановлением Правительства РФ от 13.10.97 N 1301 «О государственном учете жилищного фонда в РФ», Приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 01.01.2001 г. N 37 утверждена Инструкция о проведении учета жилищного фонда в РФ. Техническая инвентаризация должна проводиться в соответствии со Строительными нормами и правилами СНиП 2.08.01-89 «Жилые здания» и СНиП 2.08.02.89 «Общественные здания и сооружения». Например, согласно терминам, СНиП 2.08.02.89 технический этаж — это этаж для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций, который может быть расположен в нижней (техническое подполье), верхней (технический чердак) или средней части здания. Очевидно, что эти технические помещения не могут быть самостоятельными объектами прав и предметами сделок.
Для правильного оформления сделки с нежилым помещением в соответствии с его назначением необходимо учитывать нормы о государственной регистрации. Приказом Министерства юстиции РФ от 01.01.2001 N 152 утверждена Инструкция о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в кондоминиумах. Отметим следующие положения, касающиеся нежилых помещений.
Регистрируются права на индивидуальные жилые и нежилые помещения, а также земельные участки, общие здания и помещения. Регистрация прав на иное общее имущество — лестничные клетки, лифты и лифтовые шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, конструкции и внутридомовое оборудование отдельно не проводится.
Вспомогательные помещения жилого дома — это помещения, расположенные вне квартиры и предназначенные для обеспечения эксплуатации жилого дома (вестибюли, коридоры, галереи, лестничные марши и площадки, лифтовые холлы и т.п.)
Источник: ст. 1 ЖК РБ
— Информация о 5 лучших юристах на всех станицах сайта
— Эту рекламу видят более 10 000 посетителей в день
— Для поднятия рейтинга надо отвечать на вопросы пользователей
ВСПОМОГАТЕЛЬНЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ ЖИЛОГО ДОМА
в соответствии со ст. 1 п.4 ЖК РБ под вспомогательными помещениями жилого дома понимаются помещения, расположенные вне квартиры и предназначенные для обеспечения эксплуатации жилого дома (вестибюли, коридоры, галереи, лестничные марши и площадки, лифтовые холлы и т.п.).
Постановление Совета Министров Республики Беларусь 27.01.2009 № 99
(в ред. постановления Совмина от 15.05.2013 N 377)
Договор на оказание услуг по техническому обслуживанию многоквартирного жилого дома
2.1. Исполнитель обязан:
2.1.1. производить в соответствии с требованиями технических нормативных
правовых актов техническое обслуживание общего имущества и обеспечивать его
содержание в исправном состоянии, в том числе инженерных систем:
— электроснабжения (сетей электроснабжения от вводного распределительного устройства до этажного (квартирного) электрощитка, отключающей и защитной аппаратуры подачи электроэнергии в квартиру)*;
— электроплит (в части электробезопасной эксплуатации);
— вентиляционных и дымовых каналов (шахт), за исключением внутриквартирных;
— холодного и горячего водоснабжения (распределительных трубопроводов
(стояков) и поэтажных, поквартирных отводов от них с установленной первой
запорной арматурой (вентилями);
— водоотведения (канализации) (общих канализационных стояков);
— центрального отопления (при горизонтальном способе разводки — общих
трубопроводов (стояков) и поэтажных, поквартирных отводов от них с
установленной первой запорной арматурой (вентилями); при иных способах
разводки — трубопроводов и отопительных приборов в жилых и подсобных
— трубопроводов горячего водоснабжения (включая полотенцесушители, установленные в соответствии со строительным проектом здания).
2.2. Потребитель обязан:
2.2.2. содержать жилое помещение, в том числе оконные и дверные заполнения, лоджию (балкон), входные отверстия в вентиляционные каналы в надлежащем санитарном и техническом состоянии, производить за счет собственных средств, по мере необходимости, текущий ремонт элементов отделки конструктивных элементов, а также своевременную замену или ремонт изношенного, вышедшего из строя санитарно-технического, газового, электрического или иного оборудования, производить ремонт и замену вышедших из строя распределителей тепла и терморегуляторов.
Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 21.05.2013 № 399
Изменения и дополнения:
Постановление Совета Министров Республики Беларусь от 16 апреля 2014 г. № 360 (Национальный правовой Интернет-портал Республики Беларусь, 22.04.2014, 5/38730)
- Собственники жилых помещений частного жилищного фонда, наниматели жилых помещений государственного жилищного фонда, дольщики, заключившие договоры, предусматривающие передачу им во владение и пользование объектов долевого строительства, члены организации застройщиков обязаны проводить за свой счет, в том числе с привлечением специализированных организаций, текущий ремонт жилых помещений (штукатурка, заделка трещин, побелка, покраска и оклейка обоями стен, потолков, покраска полов, подоконников, оконных и дверных заполнений, радиаторов, вставка стекол, замена полов, оконных и дверных заполнений и их утепление), ремонт печей, а также замену и ремонт внутриквартирного электрического (плиты, вытяжные электровентиляторы, водонагреватели), газового (плиты, котлы, водонагреватели), санитарно-технического (ванны, мойки, умывальники, унитазы, смывные бачки, смесители) и иного оборудования (за исключением системы отопления, системы противодымной защиты и автоматической пожарной сигнализации), установку, замену и ремонт приборов индивидуального учета расхода газа, воды, тепловой и электрической энергии (в том числе находящихся во вспомогательных помещениях), а также внутриквартирной электропроводки, за исключением случаев устранения дефектов и неисправностей в жилых помещениях, которые появились вследствие неисправностей конструктивных элементов, инженерных систем не по их вине.
Постановление Совета Министров Республики Беларусь 17.10.2011 № 1394
Изменения и дополнения:
Постановление Совета Министров РБ от 23.10.2015г. №895.
Правила электроснабжения
ГРАНИЦЫ БАЛАНСОВОЙ ПРИНАДЛЕЖНОСТИ ЭЛЕКТРИЧЕСКИХ СЕТЕЙ
И ЭКСПЛУАТАЦИОННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТИ СТОРОН
- Ответственность за состояние контактных соединений на границе балансовой принадлежности электрических сетей в многоквартирных жилых домах несет энергоснабжающая организация.
В многоквартирном жилом доме граница эксплуатационной ответственности сторон внутридомовых электрических сетей устанавливается: в групповом этажном электрощитке – на контактном соединении ответвления электропроводки в квартиру, расположенном до отключающей и защитной аппаратуры, установленной в данном электрощитке. При этом ответственность за состояние и обслуживание указанных контактных соединений несет организация, осуществляющая эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющая жилищно-коммунальные услуги (далее, если не установлено иное, — организация, осуществляющая эксплуатацию жилого дома). Собственник жилого помещения частного жилищного фонда или наниматель жилого помещения государственного жилищного фонда несет ответственность за состояние и обслуживание индивидуального этажного (квартирного) электрощитка, электропроводки ответвления в квартиру и внутриквартирной электропроводки.
- Средства расчетного учета для электроустановок потребителей, в том числе для вновь строящихся многоквартирных жилых домов, приобретаются и устанавливаются потребителями, заказчиками, застройщиками в строительной деятельности.
- Ответственность за сохранность и целостность средств расчетного учета, включая АСКУЭ, сохранность и целостность пломб на средствах расчетного учета, исправность и целостность электропроводки расчетного учета возлагается на гражданина, являющегося собственником указанных средств (приборов, устройств).
- Проверка средства расчетного учета по инициативе гражданина, использующего электрическую энергию для бытового потребления, должна выполняться по его заявке, напрвляемой в энергоснабжающую организацию.
- Энергоснабжающая организация в 5-дневный срок после представления заявки гражданина, использующего электрическую энергию для бытового потребления, о проверке средства расчетного учета обеспечивает проверку правильности работы средства расчетного учета и при необходимости направляет средство на внеочередную поверку.