Как собственнику недвижимости обосновать размер необходимого для ее эксплуатации земельного участка? Какие критерии, определяющие размер земельного участка, применяются компетентными органами власти и арбитражными судами?
В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности недвижимое имущество, расположенное на земельных участках, обладают исключительным правом на выкуп этих участков или приобретение права аренды. В этом случае перечисленные лица должны обратиться в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты (плана) (ч. 5 ст. 36 ЗК РФ).
Проект договора купли-продажи земельного участка с предложением о его заключении направляется заявителю в месячный срок со дня поступления заявления (ч. 6 ст. 36 ЗК РФ).
В случае отсутствия кадастровой карты (плана) земельного участка орган местного самоуправления на основании дежурной кадастровой карты (плана), содержащей сведения о местоположении земельного участка, и градостроительной документации в месячный срок со дня поступления заявления обеспечивает изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка и утверждает проект его границ.
Границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земли в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства, с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка. В двухнедельный срок со дня представления проекта границ земельного участка исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления принимается решение о предоставлении этого земельного участка лицам, подавшим заявление. Им также направляется копия решения с приложением проекта границ земельного участка. На основании проекта границ земельного участка за счет заявителей устанавливаются границы земельного участка на местности и обеспечивается изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка (п. 7, 8 ст. N 36 ЗК РФ).
К сожалению, более четких критериев определения размеров земельных участков, подлежащих передаче собственнику недвижимости в порядке, предусмотренном ст. 36 ЗК РФ, действующее законодательство не содержит.
Вместе с тем решение этого вопроса имеет принципиальное значение. Порядок приобретения земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, собственником строения и лицом, не имеющим на данном земельном участке недвижимого имущества, сильно различается. В первом случае применяется ст. 36 ЗК РФ, во втором — ст. 38 ЗК РФ. Основная разница между этими статьями заключается в том, что приобретение земли по ст. 38 ЗК РФ осуществляется на торгах (конкурсах, аукционах). Следовательно, собственник недвижимости заинтересован в том, чтобы приобрести как можно больший земельный участок в порядке ст. 36 ЗК РФ.
Некоторые выводы относительно критериев определения размера предоставляемого под недвижимость земельного участка содержатся в судебной практике.
Так, рассматривая спор о том, в каком размере должен быть передан собственнику недвижимости земельный участок — 400 кв. м или 157,5 кв. м, Президиум ВАС РФ указал на следующее. Обществу по договору аренды для размещения магазина был предоставлен земельный участок площадью 400 кв. м, границы которого указывались в прилагаемом к договору плане. В силу п. 7 ст. 36 ЗК РФ границы и размеры земельного участка, передаваемого собственнику недвижимости, определяются с учетом фактически используемой площади земли в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка. Кроме того, в соответствии с п. 5 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" границы участка, подлежащего отчуждению, определяются на основании плана земельного участка, предоставляемого покупателем и удостоверенного органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра. Следовательно, с учетом того, что в пользовании общества фактически находился земельный участок 400 кв. м, Президиум ВАС РФ признал обоснованным требование общества на выкуп земли указанной площади.
Данное решение представляется спорным, так как суд не исследовал вопрос о соответствии размера земельного участка функциональному назначению объекта недвижимости.
В другом деле собственник сторожевого поста площадью 5,3 кв. м решил приобрести земельный участок, на котором находился этот пост, площадью 1978,5 кв. м. Однако как собственник земли, так и суды отказали в удовлетворении требования собственника сторожевого поста исходя из следующего.
Согласно п. 2 ст. 35 ЗК РФ в случае перехода права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение площадь земельного участка, занятого этой недвижимостью и необходимой для их использования, определяется в соответствии с п. 3 ст. 33 ЗК РФ. То есть предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией. Причем, как указал ФАС ДВО в постановлении от 11.10.2004 N Ф03-А51/04-1/2742, отсутствие норм отвода земель для конкретных видов деятельности не может являться достаточным основанием для отказа в удовлетворении требований собственника недвижимости о приватизации земельного участка в порядке ст. 36 ЗК РФ.
Кроме того, в соответствии с п. 7 ст. 36 ЗК РФ границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. При этом площадь земельного участка, необходимая для использования объектов недвижимости и, следовательно, подлежащая передаче в собственность, определяется исходя из функционального назначения этих объектов.
Согласно представленным суду доказательствам, площадь, необходимая для эксплуатации сторожевого поста, непосредственно составляет 6,4 кв. м под строением плюс один метр по периметру для обслуживания объекта недвижимости.
Аналогичные аргументы привел ФАС СЗО, отказав собственнику недвижимости площадью 1626,2 кв. м в приобретении по ст. 36 ЗК РФ земли площадью 7780 кв.м (постановление ФАС СЗО от 02.09.2005 N А56-17781/03).
Другое интересное дело, касающееся определения размера земельного участка под недвижимостью, было рассмотрено ФАС ВСО (постановление ФАС ВСО от 11.05.2006 N А33-14953/04-С2-Ф02-2066/06-С1). Свое решение суд обосновал ссылками на п. 7 ст. 36, п. 3 ст. 33 ЗК РФ, а также ст. 59 Градостроительного кодекса РФ от 07.05.1998 N 73-Ф3, согласно которой размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий.
Строительными нормами и правилами (СНиП) 2.07.01-89* "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений", утв. постановлением Госстроя СССР от 16.05.1989 N 784, определено, что для предприятий торговли площадью от 1500 до 3500 кв. м размеры земельных участков определяются из расчета 0,04-0,02 га на 100 кв. м торговой площади (или 400 кв. м площади земельного участка на 100 кв. м торговой площади).
Площадь склада, используемая обществом для осуществления торговой деятельности, составляет 1989,50 кв. м, следовательно, для его эксплуатации возможно определение площади земельного участка в размере 7958 кв. м.
ФАС ПО также в решении сослался на СНиП. В постановлении от 25.10.2005 N А65-19113/2004-СГ3-13/12 суд обратил внимание на СНиП 2.07.01-89*, в соответствии с которыми размер земельного участка гостиницы на 300-500 мест должен определяться из расчета 30 кв. м на место. Таким образом, земельный участок ОАО "Гостиничный комплекс "Татарстан" должен быть равен 1,3 га исходя из того, что здание гостиницы "Татарстан" было спроектировано и построено на 434 места.
Особенность рассматриваемой категории дел состоит в том, что согласно п. 5 ст. 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному акту, законности принятия оспариваемого решения, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт. Также следует помнить, что в соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, обязано доказывать те обстоятельства, на которые оно ссылается.
Иными словами, при рассмотрении дела в суде орган, принявший решение о выкупе земельного участка, должен обосновать правомерность выделения участка соответствующего размера. А собственник недвижимости должен доказать, что для эксплуатации недвижимого имущества ему необходим земельный участок именно того размера, который он просит. Например, доказать, что для использования объектов недвижимости площадью 912,8 кв. м (административно-бытового здания и птичника) по прямому назначению необходим земельный участок площадью 6875,2 кв. м (постановление ФАС СКО от 01.08.2006 N Ф08-2983/06).
Такими доказательствами могут быть:
- схема генерального плана земельного участка, изготовленного лицензированной организацией, из которой следует, что выделение участка площадью 2940 кв. м соответствует градостроительным и техническим параметрам, требованиям и нормам, действующим на территории РФ, а также разрешенному регламенту использования земельного участка (постановление ФАС ДВО от 14.11.2006 N Ф03-А51/06-1/3965);
- заключение Комитета архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации города о том, что размещение здания на земельном участке площадью 2940 кв. м соответствует утвержденной градостроительной документации и разрешенным регламентам использования участка зоны производственно-коммунальной застройки (постановление ФАС ДВО от 14.11.2006 N Ф03-А51/06-1/3965);
- сообщение Управления архитектуры муниципалитета по вопросу закрепления земельного участка под объектом недвижимости организации (постановление ФАС СКО от 15.02.2007 N Ф08-6974/2006);
- результаты землеустроительной экспертизы (постановление ФАС МО от 14.09.2006 N КГ-А41/8462-06).
Н.Н. Мельников, кандидат юрид. наук
Журнал Арбитражное правосудие в России
АПР: Как собственнику недвижимости обосновать размер необходимого для ее эксплуатации земельного участка? Какие критерии, определяющие размер земельного участка, применяются компетентными органами власти и арбитражными судами?
В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности недвижимое имущество, расположенное на земельных участках, обладают исключительным правом на выкуп этих участков или приобретение права аренды.
В этом случае перечисленные лица должны обратиться в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты (плана) (ч. 5 ст. 36 ЗК РФ).
Проект договора купли-продажи земельного участка с предложением о его заключении направляется заявителю в месячный срок со дня поступления заявления (ч. 6 ст. 36 ЗК РФ).
В случае отсутствия кадастровой карты (плана) земельного участка орган местного самоуправления на основании дежурной кадастровой карты (плана), содержащей сведения о местоположении земельного участка, и градостроительной документации в месячный срок со дня поступления заявления обеспечивает изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка и утверждает проект его границ.
Границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земли в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства, с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка. В двухнедельный срок со дня представления проекта границ земельного участка исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления принимается решение о предоставлении этого земельного участка лицам, подавшим заявление. Им также направляется копия решения с приложением проекта границ земельного участка. На основании проекта границ земельного участка за счет заявителей устанавливаются границы земельного участка на местности и обеспечивается изготовление кадастровой карты (плана) земельного участка (п. 7, 8 ст. 36 ЗК РФ).
К сожалению, более четких критериев определения размеров земельных участков, подлежащих передаче собственнику недвижимости в порядке, предусмотренном ст. 36 ЗК РФ, действующее законодательство не содержит.
Вместе с тем решение этого вопроса имеет принципиальное значение. Порядок приобретения земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, собственником строения и лицом, не имеющим на данном земельном участке недвижимого имущества, сильно различается. В первом случае применяется ст. 36 ЗК РФ, во втором — ст. 38 ЗК РФ. Основная разница между этими статьями заключается в том, что приобретение земли по ст. 38 ЗК РФ осуществляется на торгах (конкурсах, аукционах). Следовательно, собственник недвижимости заинтересован в том, чтобы приобрести как можно больший земельный участок в порядке ст. 36 ЗК РФ.
Некоторые выводы относительно критериев определения размера предоставляемого под недвижимость земельного участка содержатся в судебной практике.
Так, рассматривая спор о том, в каком размере должен быть передан собственнику недвижимости земельный участок — 400 кв. м или 157,5 кв. м, Президиум ВАС РФ указал на следующее (*1).
Обществу по договору аренды для размещения магазина был предоставлен земельный участок площадью 400 кв. м, границы которого указывались в прилагаемом к договору плане. В силу п. 7 ст. 36 ЗК РФ границы и размеры земельного участка, передаваемого собственнику недвижимости, определяются с учетом фактически используемой площади земли в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Границы земельного участка устанавливаются с учетом красных линий, границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка. Кроме того, в соответствии с п. 5 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" границы участка, подлежащего отчуждению, определяются на основании плана земельного участка, предоставляемого покупателем и удостоверенного органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра. Следовательно, с учетом того, что в пользовании общества фактически находился земельный участок 400 кв. м, Президиум ВАС РФ признал обоснованным требование общества на выкуп земли указанной площади.
Данное решение представляется спорным, так как суд не исследовал вопрос о соответствии размера земельного участка функциональному назначению объекта недвижимости.
В другом деле (*2) собственник сторожевого поста площадью 5,3 кв. м решил приобрести земельный участок, на котором находился этот пост, площадью 1978,5 кв. м.
Однако как собственник земли, так и суды отказали в удовлетворении требования собственника сторожевого поста исходя из следующего.
Согласно п. 2 ст. 35 ЗК РФ в случае перехода права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение площадь земельного участка, занятого этой недвижимостью и необходимой для их использования, определяется в соответствии с п. 3 ст. 33 ЗК РФ. То есть предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией. Причем, как указал ФАС ДВО в постановлении от 11.10.2004 N Ф03-А51/04-1/2742, отсутствие норм отвода земель для конкретных видов деятельности не может являться достаточным основанием для отказа в удовлетворении требований собственника недвижимости о приватизации земельного участка в порядке ст. 36 ЗК РФ.
Кроме того, в соответствии с п. 7 ст. 36 ЗК РФ границы и размеры земельного участка определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. При этом площадь земельного участка, необходимая для использования объектов недвижимости и, следовательно, подлежащая передаче в собственность, определяется исходя из функционального назначения этих объектов.
Согласно представленным суду доказательствам, площадь, необходимая для эксплуатации сторожевого поста, непосредственно составляет 6,4 кв. м под строением плюс один метр по периметру для обслуживания объекта недвижимости.
Аналогичные аргументы привел ФАС СЗО, отказав собственнику недвижимости площадью 1626,2 кв. м в приобретении по ст. 36 ЗК РФ земли площадью 7780 кв.м (постановление ФАС СЗО от 02.09.2005 N А56-17781/03).
Другое интересное дело, касающееся определения размера земельного участка под недвижимостью, было рассмотрено ФАС ВСО (постановление ФАС ВСО от 11.05.2006 N А33-14953/04-С2-Ф02-2066/06-С1).
Свое решение суд обосновал ссылками на п. 7 ст. 36, п. 3 ст. 33 ЗК РФ, а также ст. 59 Градостроительного кодекса РФ от 07.05.1998 N 73-ФЗ (*3), согласно которой размеры земельных участков в границах застроенных территорий устанавливаются с учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов и правил, действовавших в период застройки указанных территорий.
Строительными нормами и правилами (СНиП) 2.07.01-89* "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений", утв. постановлением Госстроя СССР от 16.05.1989 N 78 (*4), определено, что для предприятий торговли площадью от 1500 до 3500 кв. м размеры земельных участков определяются из расчета 0,04—0,02 га на 100 кв. м торговой площади (или 400 кв. м площади земельного участка на 100 кв. м торговой площади).
Площадь склада, используемая обществом для осуществления торговой деятельности, составляет 1989,50 кв. м, следовательно, для его эксплуатации возможно определение площади земельного участка в размере 7958 кв. м.
ФАС ПО также в решении сослался на СНиП. В постановлении от 25.10.2005 N А65-19113/2004-СГ3-13/12 суд обратил внимание на СНиП 2.07.01-89*, в соответствии с которыми размер земельного участка гостиницы на 300-500 мест должен определяться из расчета 30 кв. м на место. Таким образом, земельный участок ОАО "Гостиничный комплекс "Татарстан" должен быть равен 1,3 га исходя из того, что здание гостиницы "Татарстан" было спроектировано и построено на 434 места.
Особенность рассматриваемой категории дел состоит в том, что согласно п. 5 ст. 200 АПК РФ обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному акту, законности принятия оспариваемого решения, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, возлагается на орган или лицо, которые приняли данный акт. Также следует помнить, что в соответствии со ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, обязано доказывать те обстоятельства, на которые оно ссылается.
Иными словами, при рассмотрении дела в суде орган, принявший решение о выкупе земельного участка, должен обосновать правомерность выделения участка соответствующего размера. А собственник недвижимости должен доказать, что для эксплуатации недвижимого имущества ему необходим земельный участок именно того размера, который он просит. Например, доказать, что для использования объектов недвижимости площадью 912,8 кв. м (административно-бытового здания и птичника) по прямому назначению необходим земельный участок площадью 6875,2 кв. м (постановление ФАС СКО от 01.08.2006 N Ф08-2983/06).
Такими доказательствами могут быть:
- схема генерального плана земельного участка, изготовленного лицензированной организацией, из которой следует, что выделение участка площадью 2940 кв. м соответствует градостроительным и техническим параметрам, требованиям и нормам, действующим на территории РФ, а также разрешенному регламенту использования земельного участка (постановление ФАС ДВО от 14.11.2006 N Ф03-А51/06-1/3965);
- заключение Комитета архитектуры, градостроительства и благоустройства администрации города о том, что размещение здания на земельном участке площадью 2940 кв. м соответствует утвержденной градостроительной документации и разрешенным регламентам использования участка зоны производственно-коммунальной застройки (постановление ФАС ДВО от 14.11.2006 N Ф03-А51/06-1/3965);
- сообщение Управления архитектуры муниципалитета по вопросу закрепления земельного участка под объектом недвижимости организации (постановление ФАС СКО от 15.02.2007 N Ф08-6974/2006);
- результаты землеустроительной экспертизы (постановление ФАС МО от 14.09.2006 N КГ-А41/8462-06).
*1) Постановление Президиума ВАС РФ от 17.08.2004 N 4345/04
*2) Постановление ФАС СКО от 15.02.2007 N Ф08-6974/06
*3) Аналогичные положения содержатся в ст. 43 Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004 N 190-ФЗ
Какой размер участка суд признает обоснованным
Нередко граждане и юрлица требуют предоставить им в собственность муниципальные земельные участки для обслуживания объектов капитального строительства, которые находятся на данных участках. При этом размер запрашиваемого участка может превышать градостроительные и иные нормативы. Собственники ссылаются на часть 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ. Эта норма предусматривает исключительное право собственников зданий и сооружений на приобретение земельного участка под данными объектами в собственность или в аренду. Получив отказ, владельцы объектов часто обращаются с иском в суд.
Размер предоставляемого земельного участка должен соответствовать назначению здания и предельным размерам земельных участков по градостроительным регламентам (правилам землепользования и застройки). Если на территории муниципального образования градостроительные регламенты не утверждены, применяются предельные размеры предоставляемых земельных участков, которые были установлены до вступления в силу Федерального закона от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ по правилам статьи 33 Земельного кодекса РФ. Необходимость руководствоваться этой нормой при рассмотрении споров подтверждает судебная практика. Пример – постановление Президиума ВС Республики Башкортостан от 9 ноября 2016 г. по делу № 44га-278/2016.
Таким образом, в отсутствие градостроительных регламентов предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с нормами отвода земель для конкретных видов деятельности, утвержденными землеустроительной, градостроительной и проектной документацией. В границы передаваемого земельного участка должна входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования (обслуживания, эксплуатации). Но заявитель не вправе самовольно определять площадь подлежащего предоставлению участка (ст. 33 Земельного кодекса РФ).
При рассмотрении дел о предоставлении участков под зданиями, строениями и сооружениями суд будет в первую очередь устанавливать, объективно ли необходима для эксплуатации объекта такая площадь и соответствует ли она строительным нормативам (постановления Президиума ВАС РФ от 1 марта 2011 г. № 13535/10, от 3 апреля 2012 г. № 12955/11). Если суд сочтет площадь запрашиваемого участка необоснованной, он откажет в иске. Например, в одном из дел суд отказал в предоставлении в собственность земельного участка, площадь которого более чем в 16 раз превышала площадь расположенного на нем здания (постановление Арбитражного суда Московского округа от 19 мая 2016 г. по делу № А41-75113/2015). Доводы истцов о том, что участок такой площади им нужен под строительство других объектов, в суде не сработают.
ПРИМЕР 1. Компания обратилась в суд с требованием к администрации города Магнитогорска Челябинской области предоставить в собственность земельный участок для обслуживания здания. Площадь испрашиваемого земельного участка – 16 211 кв. м, а площадь здания, расположенного на нем, – 1 464,8 кв. м. Компания указала, что в ближайшем будущем планирует построить на участке еще несколько объектов. Суд отметил, что истец не доказал необходимость участка запрашиваемой площади для эксплуатации здания, и отказал в иске (постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 августа 2016 г. № 18АП-9188/2016).
Какими документами можно обосновать размер участка
Чтобы обосновать размер земельного участка, истец может использовать, в частности, экспертное заключение или договор аренды.
Экспертное заключение
Доказательством может служить техническое заключение профильного специалиста. При проведении экспертиз такие специалисты используют СНиП 2.07.01-89 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений». Если истец представит экспертное заключение, муниципалитету придется его оспаривать. Представьте заключение с противоположными выводами, иначе суд удовлетворит требования истца.
ПРИМЕР 2. Компания обратилась с иском о признании незаконным отказа Администрации Ступинского муниципального района Московской области предоставить в собственность за плату земельный участок площадью 250 кв. м. Площадь расположенного на нем здания составляла 128 кв. м. Истец представил суду техническое заключение, которое подтвердило, что участок соответствует площади здания. Администрация не опровергла доказательства истца другим заключением. Поэтому суд удовлетворил заявленные требования (постановление Арбитражного суда Московского округа от 15 декабря 2015 г. по делу № А41-5090/15).
Договор аренды
Если собственником земли хочет стать арендатор, который ранее получил данный участок для тех же целей и той же площади в аренду, суд признает договор аренды надлежащим доказательством.
ПРИМЕР 3. Администрация Уфимского района Республики Башкортостан отказалась предоставить участок под зданием в собственность предпринимателю. Он обратился в суд и потребовал признать решение незаконным. Бизнесмен указал, что ранее получил этот участок в аренду для аналогичных целей. Суд установил, что участок запрашиваемой площади изначально предоставлялся для эксплуатации здания, и согласился с истцом (постановление Арбитражного суда Уральского округа от 11 февраля 2015 г. № Ф09-60/15).
Кадастровые работы, проведенные заявителем в отношении земельного участка, не обосновывают требования о предоставлении его в собственность.
ПРИМЕР 4. Компания, владеющая на праве собственности имущественным комплексом площадью 44 269,8 кв. м, обратилась в суд с требованием предоставить в собственность земельный участок площадью 490 тыс. кв. м. Этот участок компания поставила на кадастровый учет.
Суды удовлетворили заявленные требования. Однако ВАС РФ отменил эти решения. Суд указал, что компания не представила доказательств, подтверждающих необходимость использования земельного участка запрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимости. Президиум ВАС РФ направил дело на новое рассмотрение (постановление от 1 марта 2011 г. № 13535/10).
Судебные разбирательства могут повлечь и предоставление арендатору в собственность земельного участка завышенной площади.
ПРИМЕР 5. Администрация г. Дубны предоставила земельный участок компании в аренду. Затем арендатор выкупил участок и разделил его на два площадью 0,3 и 0,7 га. Меньший участок компания оставила себе для эксплуатации расположенного на нем здания, а больший – реализовала третьим лицам для строительства дома. Этим заинтересовалась антимонопольная служба. УФАС посчитало, что администрация и компания действовали согласованно. Тем самым они нарушили Федеральный закон от 6 июля 2006 г. № 135-ФЗ «О защите конкуренции». Администрация обратилась в суд с требованием признать постановление УФАС незаконным. Суды трех инстанций удовлетворили иск. Они отметили, что размеры первоначально арендованного участка и участка, предоставленного в собственность, совпадают. Но Верховный суд с такой позицией не согласился. Орган власти был обязан учесть потребность компании в земельном участке, когда предоставлял его в собственность. Нужно было исходить из назначения объекта недвижимости, расположенного на участке, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории города. Фактически предоставленный обществу участок для эксплуатации здания не требовался, что подтвердил факт последующей продажи этого участка. Таким образом, администрация действовала незаконно (определение Верховного суда РФ от 6 марта 2017 г. по делу № А40-100700/2015).
Кадастровые работы, проведенные заявителем в отношении земельного участка, не обосновывают требования о предоставлении его в собственность.
ПРИМЕР 6. Компания, владеющая на праве собственности имущественным комплексом площадью 44 269,8 кв. м, обратилась в суд с требованием предоставить в собственность земельный участок площадью 490 тыс. кв. м. Этот участок компания поставила на кадастровый учет.
Суды удовлетворили заявленные требования. Однако ВАС РФ с позицией нижестоящих судов не согласился и их решения отменил. Суд указал, что компания не представила доказательств, подтверждающих необходимость использования земельного участка запрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимости. Президиум ВАС РФ направил дело на новое рассмотрение (постановление от 1 марта 2011 г. № 13535/10).
Участки под вспомогательными, нестационарными, линейными объектами
Многие собственники объектов недвижимости стремятся увеличить площадь земельных участков, на которых они расположены. Для этого компании возводят на участках вспомогательные объекты и пытаются оформить их в собственность в упрощенном порядке. Однако с регистрацией права собственности на объекты вспомогательного назначения не соглашаются высшие судебные инстанции.
ПРИМЕР 7. Центробанк обратился в управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации права собственности на ограждение как на объект недвижимости вспомогательного назначения. Данное ограждение находилось на одном участке с административным зданием Центробанка. Для регистрации он представил декларацию об объекте недвижимого имущества и техническое заключение обследования ограждения.
Управление Росреестра отказало в государственной регистрации права собственности на ограждение. Причина была в том, что заявитель не представил документ органа местного самоуправления, подтверждающий принадлежность ограждения к категории вспомогательных объектов, при возведении которых не нужно получать разрешение на строительство. Суды первой, апелляционной и кассационной инстанций посчитали, что отказ не соответствует законодательству. Они указали, что Росреестр не имел оснований требовать от Центробанка документы помимо тех, которые он представил. При возведении вспомогательного объекта застройщик не обязан получать разрешения на строительство и на ввод объекта в эксплуатацию. Право собственности на объекты вспомогательного назначения регистрируется в упрощенном порядке на основании декларации, которая подтверждает создание таких объектов и содержит их техническое описание.
Высший арбитражный суд РФ не согласился с решениями нижестоящих судов о регистрации вспомогательного объекта в качестве объекта недвижимости и отменил их. Судьи отметили, что ограждение не имеет самостоятельного хозяйственного назначения и не является отдельным объектом гражданского оборота. Оно выполняет только обслуживающую функцию по отношению к земельному участку и находящимся на нем зданиям. У ограждения отсутствуют качества самостоятельного объекта недвижимости. К объектам недвижимости относятся лишь прочно связанные с землей объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Следовательно, право собственности на вспомогательный объект не подлежит регистрации (постановление Президиума ВАС РФ от 24 сентября 2013 г. № 1160/13).
Так как вспомогательный объект нельзя оформить в собственность, на участок под ним суд не признает права собственности. Это относится и к нестационарному объекту. При рассмотрении споров о предоставлении участка под ним муниципалитетам придется оспаривать статус объекта как недвижимого имущества.
ПРИМЕР 8. Владелец торгового павильона обратился в администрацию города Калининграда с требованием предоставить в собственность земельный участок под объектом. Муниципалитет отказал предпринимателю, а тот обратился в суд. В ходе рассмотрения дела суд установил, что объект, принадлежащий предпринимателю, не обладает признаками объекта недвижимости. Поэтому оснований для предоставления в собственность земельного участка под ним нет. Наличие свидетельства о государственной регистрации права на здание не является безусловным доказательством того, что этот объект – недвижимое имущество (постановление ФАС Северо-Западного округа от 12 мая 2008 г. по делу № А21-3780/2007).
Признать право собственности на земельный участок под линейным объектом через суд у заинтересованных в этом лиц также не получится. Например, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа указал, что на линейный объект не распространяется установленный Земельным кодексом РФ порядок предоставления в собственность земельного участка под объектами капитального строительства (постановление от 10 октября 2016 г. № Ф08-6220/2016).
Р.М. ПОПОВ, руководитель юридической компании «Интел-Право»